Le dispositif « Denormandie » et sa réduction d’impôt pour investissements locatifs sont prorogés jusqu’en 2026. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quels en sont les avantages ? Quelles sont les villes éligibles, et qu’en est-il en région parisienne ? Comment vérifier son éligibilité au dispositif ? Comment faire une estimation « en ligne » d’une possible réduction d’impôt « Denormandie » ?
La prorogation de la réduction d’impôt Denormandie
La réduction d’impôt pour investissement locatif « Denormandie », initialement prévue pour se terminer en 2023, a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024. Ce dispositif vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines zones spécifiques.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les conditions suivantes doivent être remplies.
- Quant au type de Logement : il doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation. Il peut également s’agir d’un local transformé à usage d’habitation.
- Quant aux travaux de rénovation : ils doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (achat + travaux). Ils peuvent inclure des améliorations de performance énergétique, la création de surfaces habitables nouvelles, ou des travaux de modernisation.
- Quant à la location : le logement doit être loué « non meublé » comme « résidence principale » pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- S’agissant des plafonds de loyers et de ressources : les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds fixés par décret, variables selon la zone géographique.
- Il n’est pas possible, avec ce dispositif, de louer le logement à des proches tout en bénéficiant de la réduction d’impôt « Denormandie ». Ce dernier impose en effet que le locataire ne soit pas un membre du foyer fiscal, ni un ascendant (parent, grand-parent) ou un descendant (enfant, petit-enfant) de l’investisseur. Cette règle vise à éviter les abus et à s’assurer que le dispositif profite réellement à la revitalisation des centres-villes en permettant à des tiers de se loger dans des conditions avantageuses.
Quels en sont les avantages attendus ?
Les avantages de ce dispositif sont multiples.
- Il ouvre droit à une réduction d’impôt : celle-ci peut aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement (achat + travaux), répartie sur la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).
- La valorisation du patrimoine : en rénovant un bien ancien, on améliore sa valeur patrimoniale et son attractivité locative.
- Une contribution à la revitalisation urbaine : Ce dispositif « Denormandie » encourage la réhabilitation de quartiers anciens dégradés, contribuant ainsi à la revitalisation des centres-villes.
Quelles sont les villes éligibles ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie », le logement doit être situé dans l’une des communes suivantes.
- Communes du plan action cœur de ville : ces communes bénéficient d’un programme national visant à redynamiser les centres-villes.
- Communes avec une convention ORT : les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire sont éligibles au dispositif.
- Communes avec un besoin de réhabilitation : cela vise les communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.
Qu’en est-il en région parisienne ?
La région parisienne est également concernée par ce dispositif, mais de manière plus sélective. Certaines communes de la petite et grande couronne peuvent être éligibles si elles répondent aux critères mentionnés ci-avant.
En Île-de-France, plusieurs villes sont éligibles au dispositif « Denormandie ». Voici une liste des communes concernées
En Seine-et-Marne (77)
– Avon
– Coulommiers
– Fontainebleau
– Meaux
– Melun
– Montereau-Fault-Yonne
– Nemours
Dans les Yvelines (78)
– Les Mureaux
– Limay
– Mantes-la-Jolie
– Poissy
– Rambouillet
– Sartrouville
– Trappes
Dans l’Essonne (91)
– Arpajon
– Corbeil-Essonnes
– Étampes
– Évry
– Saint-Michel-sur-Orge
Dans le Val-d’Oise (95)
– Beaumont-sur-Oise
– Gonesse
– Persan
Ces villes ont été sélectionnées en raison de leur besoin de réhabilitation de l’habitat et de leur engagement dans des projets de revitalisation urbaine.
Comment vérifier l’éligibilité d’une commune au dispositif ?
Pour vérifier si une commune est éligible au dispositif « Denormandie », il est possible d’utiliser un simulateur en ligne mis à disposition par le site officiel de l’administration fiscale.
- Pour accéder au simulateur, il faut se rendre sur le site (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie).
- Puis il y a lieu d’y entrer les informations nécessaires : le nom de la ville ou le code postal de la commune recherchée.
- Ensuite, il faut valider : le simulateur indique alors si la commune se situe dans une zone labellisée « action cœur de ville » ou une « zone opération de revitalisation du territoire (ORT) », ce qui la rend éligible au dispositif Denormandie.
Ce simulateur est un outil pratique pour déterminer rapidement l’éligibilité d’une commune et planifier ton investissement en conséquence.
Comment estimer « en ligne » une réduction d’impôt « Denormandie » ?
Pour estimer le montant d’une réduction d’impôt avec le dispositif « Denormandie », il suffit de suivre ces étapes.
Calculer le prix de revient global
Le prix de revient global inclut :
– le prix d’achat du bien immobilier.
– Les frais d’acquisition (notaire, agence, etc).
– Le coût des travaux de rénovation.
Appliquer le pourcentage de réduction
La réduction d’impôt se calcule en fonction de la durée de l’engagement de location :
- 6 ans : elle est égale à 12% du prix de revient global.
- 9 ans : elle est de 18% du prix de revient global.
- 12 ans : elle est de 21% du prix de revient global.
Respecter les plafonds
- Plafond par mètre carré : 5 500 euros par m² de surface habitable.
- Plafond global : 300 000 euros par contribuable et par an.
Exemple de Calcul
Supposons un bien acheté pour 300 000 euros, avec 40 000 euros de travaux et 10 000 euros de frais d’acquisition. Le prix de revient global serait de 350 000 euros.
- Pour une location de 6 ans : 350 000 euros x 12% = 42 000 euros de réduction d’impôt.
- Pour une location de 9 ans : 350 000 euros x 18% = 63 000 euros de réduction d’impôt.
- Pour une location de 12 ans :350 000 euros x 21% = 73 500 euros de réduction d’impôt.
Conclusion
La prorogation du dispositif Denormandie jusqu’en 2026 offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant rénover des logements anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. En respectant les conditions de localisation, de travaux et de location, il est possible de contribuer à la revitalisation urbaine tout en optimisant son investissement immobilier.
Partager
Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
