La baisse dans les prix de l’immobilier et le durcissement de la réglementation énergétique (nouveau DPE) peuvent conduire les propriétaires de biens immobiliers loués à s’interroger sur l’opportunité de les conserver ou au contraire, de les vendre :
le contexte actuel de ralentissement du marché immobilier pourrait contraindre des investisseurs à se séparer de leurs biens immobiliers, quoiqu’il leur faille rester prudents quant aux conséquences fiscales à attendre d’une telle opération !
Tous les professionnels de l’immobilier reconnaissent aujourd’hui l’impact d’un ralentissement du volume des ventes et de la hausse des prix.
Les prix subissent en effet, corrigés du chiffre officiel de l’inflation, une baisse significative (non généralisée) dans plusieurs métropoles, allant de -5% à – 7% (Paris ; Bordeaux ; Toulouse ; Lyon) mais aussi à Orléans ou Le Havre (-2,5/ -3%) ; ou encore Avignon (- 4%), tandis que d’autres villes parviennent encore à se maintenir, comme à Lille (+ 0,3 %), Grenoble (+ 0,8 %), Marseille (+ 1 %), ou Strasbourg (+ 4 %), et d’autres villes moyennes résistent encore bien à l’érosion des prix.
Fiscalité sur la plus-value de cession : taxation à 36,2 % :
les investisseurs et propriétaires de biens locatifs qui ont misé sur l’immobilier de rendement depuis dix ans doivent-ils profiter de la conjoncture, encore favorable, pour s’en défaire et réinvestir l’argent ailleurs avant que les prix continuent de baisser et que la réglementation énergétique ne se fasse encore plus draconienne ? La réponse dépend de nombreux facteurs à prendre en compte, dont un – important – celui de la fiscalité applicable sur la plus-value éventuelle, variant en fonction de la durée de détention du bien.
Si le propriétaire (particulier ou SCI) est assujetti à l’impôt sur le revenu, la plus-value sera taxée au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux : CSG + CRDS + prélèvements sociaux autres). Une surtaxe susceptible d’aller jusqu’à + 6% sera aussi applicable si la plus-value nette taxable, après abattements (au-delà de la 5ème année de détention), excède 50 000 euros.
Au-delà de la 5ème année de détention, les abattements pratiqués sur la plus-value, pour obtenir son montant net imposable sont de :
- Moins 6 % par année, en matière d’impôt sur le revenu jusqu’à la 21ème année de détention, et moins 4 % la 22ème année ;
- Moins 1,65 % par année jusqu’à la 21 ème année de détention, en matière de prélèvements sociaux, puis moins 1,60 % pour la 22ème année, puis moins 9 % par année de la 23ème à la 30ème année de détention.
Comment se calcule une plus-value de cession ?
La plus-value nette imposable est déterminée après calcul de la plus-value brute, laquelle est égale au prix de cession (à la valeur vénale de l’immeuble, c’est à dire sa valeur sur le marché immobilier) déduction faite :
- Des diagnostics techniques (DPE) ;
- Des commissions versées à une agence immobilière s’étant occupée de la mise en vente ;
- De l’indemnité d’éviction éventuelle versée au locataire ;
- Des honoraires d’architecte chargé d’études spécifiques à la réalisation de la vente ;
- Des frais de mainlevée éventuelle d’hypothèque,
moins le prix d’acquisition initial de l’immeuble, lequel est celui mentionné à l’acte d’acquisition, ou sa valeur ayant servi au calcul des droits de mutation s’il a été acquis par donation ou succession.
Le prix d’acquisition de l’immeuble peut être majoré de certains frais pour leurs montants réels, à condition de pouvoir être justifiés par des documents :
- Droits d’enregistrement ;
- TVA ;
- Commissions d’intermédiaires ;
- Honoraires notariaux.
S’ils ne peuvent être justifiés par des documents en attestant, les frais d’acquisition peuvent être évalués forfaitairement à 7,50 % du prix d’acquisition du bien.
Certains travaux peuvent aussi venir majorer le prix d’acquisition :
- Majoration forfaitaire de + 15 % pour dépenses de travaux sans justificatifs, même en l’absence de travaux, si l’immeuble est cédé plus de 5 ans après son achat ;
- Dépenses de travaux pour leur montant réel et justifié, et non déjà pris en compte dans l’impôt sur le revenu (dans le calcul des revenus fonciers ; réduction ou crédit d’impôt), et si ces travaux ont été effectués par un professionnel (en ce sens : Conseil d’État n° 419 294 et 421 677 du 12 octobre 2018) ;
- Frais de voirie, de réseaux pour terrain à bâtir
La plus-value nette imposable est égale à la différence entre le prix de cession déterminé comme indiqué supra, et le prix d’acquisition dûment majoré des frais, comme indiqué ci-avant également.
Ainsi, par exemple, un bien dont le prix de cession calculé dans les conditions précédentes serait de 228 500 euros et dont le prix d’acquisition calculé de la même manière serait de 161 250 euros, conduirait à une plus-value brute de 67 250 euros. En cas de revente dans les 5 années de son acquisition, la plus-value nette imposable serait de 67 250 euros (aucun abattement).
En cas de revente la 6ème année, la plus-value nette imposable serait de 63 215 euros (-6%), base de calcul de l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et la base de calcul des prélèvements sociaux serait de 66 140 euros (- 1,65 % par année de détention).
En période de stabilisation du marché immobilier, ou de marché « haussier » :
Si le propriétaire revend son bien après 10 années de détention, il sera encore imposé à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) sur 76 % de la plus-value, et aux prélèvements sociaux (au taux global de 17,20%), sur 93,40 % de celle-ci.
S’il revend son bien après 15 ans de détention, il sera imposé à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) sur 40 % de la plus-value, et aux prélèvements sociaux sur 83,50 % de cette dernière.
Par conséquent, plus il conservera longtemps son bien dans son patrimoine, et plus tard il revendra, moins il aura à payer d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, le barème des abattements allant jusqu’à 100% d’abattement après 22 ans de détention au-delà de la 5ème année (impôt sur le revenu) et 100% d’abattement après 30 ans de détention (prélèvements sociaux).
Il devra donc attendre 22 ans de détention pour ne plus payer du tout d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour ne plus payer du tout de prélèvements sociaux ! Il aura donc intérêt à attendre ces délais, du moins, en théorie ! Il lui faudra pour cela anticiper l’évolution du marché immobilier, sur cette longue période, autant que faire se peut ! …
En période de baisse constante du marché immobilier :
A supposer une baisse constante de – 4 % des prix de l’immobilier chaque année, dans l’exemple donné ci-dessus, toute plus-value disparaîtrait d’elle-même dès la 14ème année de détention du bien considéré.
Certes, en cas de revente à partir de la 14ème année en pareille hypothèse, le propriétaire échapperait à l’impôt. Mais tout l’intérêt d’un investissement locatif, c’est après une durée variable, de pouvoir revendre le bien en générant une plus-value, donc un profit (imposable), pouvant être réinjecté dans un autre investissement locatif, par exemple plus grand, ou pour servir à tout autre chose !
S’il ne veut pas qu’il s’agisse d’un investissement à perte, le propriétaire aura donc alors intérêt à revendre son bien sans trop tarder, quitte à payer la plus-value au prix fort fiscalement ! Il lui faudra là aussi anticiper autant que faire se peut l’évolution des marchés avant de prendre toute décision !
Un choix difficile à faire :
La question sera en effet la suivante : vaudra-t-il mieux vendre par exemple après 10 ans de détention et être encore taxé au prix fort sur la plus-value (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) ? Ou bien ne vaudra-t-il pas mieux attendre bien davantage, au risque évidemment de voir le prix de vente du bien se réduire fortement, voire s’écrouler, et ainsi voir diminuer ou même disparaître la plus-value, mais en contrepartie de n’acquitter que peu – voire pas – d’impôt sur cette plus-value, et ne récupérer aucun bénéfice ?
C’est là tout l’enjeu, sachant qu’il est extrêmement difficile d’anticiper quelle pourra être l’évolution des prix de vente dans l’immobilier des 10, 15 ou 20 prochaines années, étant tout de même observé que l’exemple d’un marché en baisse constante donné dans cet article est une situation purement théorique et extrême, qui n’a que très peu de chance de se présenter !
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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