Baromètre immobilier : Quels enseignements tirer du mois de Novembre ?

Chaque mois, l’observatoire des prix immobiliers (LPI) publie un baromètre en association avec le site immobilier Seloger. Pour le mois de Novembre, le baromètre des prix affiche et confirme encore des tendances enregistrées les mois précédents : la hausse des prix dans les plus grandes villes françaises, le recul de la marge de négociation ainsi que la poursuite de la baisse des prêts immobiliers octroyés.

Quelques chiffres clés du baromètre de Novembre

De ce baromètre de Novembre sur l’immobilier, plusieurs informations sont particulièrement intéressantes. Nous verrons au fil du développement les informations en les analysant selon plusieurs angles : la région, la distinction entre l’immobilier neuf et ancien ainsi que l’évolution des prix dans les plus grandes villes françaises.

En tous les cas, nous pouvons d’ores et déjà retenir que :

• Les prix de l’ancien semblent encore continuer leur hausse avec un prix moyen de 3 930 euros par mètre carré
• Sur les trois derniers mois, ce prix moyen au mètre carré est en hausse de 2,5 %
• Les marges de négociation sont au plus bas avec un différentiel entre prix affiché et prix de vente au plus bas : à 4 % pour l’ensemble des biens vendus dans l’hexagone (maison comme appartement confondus)
• Le volume de transactions est en recul significatif : – 11 % par rapport au trimestre précédent

Concernant ces points dont les données sont brutes, nous allons reprendre ensemble les différents points pour y inclure différents paramètres. En effet, il est par exemple difficile de comparer la marge de négociation pour un appartement parisien et pour une maison de campagne en Bretagne.

Logement ancien : des prix en hausse dans les grandes villes

Celles et ceux qui ont investis dans l’immobilier l’an dernier en choisissant une grande ville ne se sont pas nécessairement trompés. Entre Novembre 2019 et Novembre 2020, chacune des 16 plus grandes villes françaises a connu une hausse du prix au mètre carré. Les évolutions sur les prix signés ont été les suivantes :

Plusieurs des villes de plus de 100 000 habitants  (6/16) connaissent d’ailleurs des hausses relativement proches ou supérieures à 10 % sur l’année.

Malgré des variables macroéconomiques qui ne sont pas au beau fixe, comme le taux de chômage, le baromètre note que la crise sanitaire a surtout créée une pénurie d’offre dans de nombreuses villes. En conséquence, pour un grand nombre de vente la concurrence entre les acheteurs potentiels s’est renforcée. Cette variable concurrentielle a semble t’il jouée plus fortement que le resserrement des conditions d’accès au crédit. Depuis de nombreuses années, les chiffres ne mentent pas : plus de 70 % des villes de plus de 50 000 habitants connaissent une hausse des prix supérieure à 5 % par an. Pour les 16 villes de plus de 100 000 habitants, ce pourcentage monte même à 83 %.

Les marges de négociation en recul

Pour l’ensemble des biens mis à la vente, la marge de négociation pour le mois d’Octobre s’établit à 4 % pour toute la France. Avec des disparités entre les maisons et les appartements. En effet, pour le mois d’Octobre, la marge était de 3,3 % sur les appartements et de 4,6 % pour les maisons. Comme nous l’avons vu avec les grandes villes françaises, la concurrence exacerbée dans certaines zones est une variable explicative du recul des marges de négociation. Fort logiquement, les acheteurs rechignent alors de plus en plus souvent à négocier le montant des ventes. Quand bien même les conditions d’accès au crédit ont été difficiles pendant de nombreux mois.

Si les disparités existent entre les appartements et les maisons, c’est aussi une réalité selon les régions. En effet, en région Provence Alpes Côtes d’Azur (PACA), Ile de France ou encore Rhône Alpes, cette marge de négociation pour l’ensemble des biens s’établit autour des 3 %. Ce sont aussi les zones dans lesquelles la densité d’offre est parmi les plus fortes. A ce facteur de demande s’ajoute aussi celui du déficit de logements.

Ces trois régions sont particulièrement touchées par le phénomène, notamment par la présence de villes comme Paris, Lyon ou encore Marseille. A l’inverse, des régions comme la Bourgogne ou la Lorraine présentent encore des marges de négociation supérieures à la moyenne nationale. Et ce, malgré une pression de la demande qui est parfois encore forte. C’est en Bretagne que les marges de négociation sont encore les plus fortes avec un différentiel observé de 8,5 % entre les prix affichés et les prix de vente effectifs.

Voici le récapitulatif région par région avec les marges différenciés entre les appartements et les maisons :

Sur le marché des maisons, à l’échelle nationale, les marges de négociation ont même reculé de près de 20 % depuis 2018.

Qu’attendre des mois suivants ?

Dans les semaines à venir, la dynamique de l’offre et de la demande pourrait changer. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vient d’assouplir les conditions d’accès au crédit.

Si l’octroi d’un prêt bancaire se faisait dans la quasi totalité des dossiers en respectant un taux d’endettement des ménages de 33 %, celui-ci a récemment été rehaussé. Il est désormais de 35 %. Selon la même logique, les banques pourront recourir à un taux de dérogation plus important. Les dérogations s’expriment en pourcentage du nombre de dossiers qu’il est possible d’accepter au dela de ce taux d’endettement. Sur ce point, le HCSF vient d’augmenter le seuil de 15 à 20 % des dossiers.

Enfin, la possibilité d’emprunter sur une durée de 25 + 2 ans au lieu de 23 + 2 ans pour un prêt immobilier pourrait avoir un impact direct sur le marché immobilier. En tout, les professionnels estiment que dans les semaines à venir, ces modifications pourraient permettre de valider plus de 2 000 nouvelles demande de crédits. Difficile néanmoins de pouvoir y prédire un impact significatif sur le prix des biens. Que ce soit dans les grandes villes ou les plus petites. D’autant plus que cet impact pourrait être différencié par région. En tous les cas, nous ne manquerons pas d’en faire une analyse plus fine région par région.