actucalcul duree ferme bail commercial
Immobilier

Comment calculer la durée ferme d’un bail commercial ?

Charles Ledoux

Qu’est-ce que recouvre l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial est un vaste domaine pour investir en immobilier. Cela recouvre bien sûr les locaux commerciaux mais aussi les bureaux, les entrepôts ou encore les appartements en résidences services (résidence étudiante, de tourisme, d’affaires, senior ou EHPAD) souvent vendus sous le statut fiscal de Loueur en meublé (Loueur en Meublé Professionnel – LMP ou Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP).

Si le champ est vaste, il y a toujours certains points qui reviennent et qui sont clés à analyser en détail lorsqu’on veut investir en immobilier commercial.

Importance de la durée ferme dans un bail commercial

Parmi ces points, il y a la durée ferme du bail commercial. La durée ferme d’un bail commercial c’est la durée durant laquelle le locataire ne peut pas demander à partir. C’est donc cette durée ferme qui indique à l’investisseur pendant combien de temps :

  1. Il est assuré de percevoir un loyer
  2. Le loyer initial ne peut pas être modifié en dehors de l’indexation.

Ne pas confondre durée totale et durée ferme

Il faut faire particulièrement attention à ne pas confondre la durée ferme d’un bail commercial avec la durée de ce même bail. En effet, ces deux notions sont différentes. Si, à la différence d’un bail d’habitation, un locataire en bail commercial ne peut pas mettre fin à son bail à tout moment, il peut en revanche partir avant la fin.

Par défaut, un locataire en bail commercial peut partir tous les trois ans, chaque période de trois ans d’un bail commercial étant appelée période triennale. Ainsi, dans un bail de neuf ans, un locataire peut, par défaut et hors convention contraire,  partir au bout de trois ans, de six ans et, bien sûr, de neuf ans. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’on parle souvent de bail « 3/6/9 ».

Cette possibilité peut en revanche être annulée dans le bail commercial si le locataire renonce à cette faculté dite de rupture triennale et s’engage à rester pendant une durée ferme de plus de trois ans : six ans (renonciation à la première faculté de résiliation triennale) ou de neuf ans (renonciation aux deux facultés de résiliation triennale). Il faut rester vigilant car, pour être valable, cette renonciation doit être explicite et formelle. Toute formulation non claire pourra être remise en question par le locataire.

Comment calculer la durée ferme résiduelle d’un bail commercial ?

Pour calculer la durée ferme résiduelle d’un bail commercial, il faut calculer la durée restante entre :

  • Aujourd’hui d’une part ; et
  • La prochaine échéance triennale du bail (le troisième et le sixième anniversaire) ou, si le locataire a renoncé à sa faculté de départ en cours de bail, la fin du bail, d’autre part.

La durée ferme ne fait pas tout

Par ailleurs, il faut rester vigilant à deux aspects :

  • Une durée ferme n’est ferme que tant que le locataire est en bonne santé financière et l’exploitation de la résidence rentable. En cas de difficultés financières, un locataire pour partir (liquidation judiciaire) ou demander une baisse du loyer (révision judiciaire).
  • Une durée ferme longue (neuf ou douze ans) n’est pas obligatoirement une garantie d’investissement réussi. Même au bout de neuf ou douze ans, l’investissement n’est que partiellement remboursé et tout défaut du locataire ou baisse du loyer risquera d’être lourde de conséquences pour l’investisseur. De ce point de vue là, il peut également être intéressant d’investir dans des actifs avec des durées certes plus courtes mais offrant une meilleure visibilité.

Charles Ledoux

Charles Ledoux

Charles est un rédacteur expérimenté, livrant ses travaux de fond à Actufinance. Durant ses années d’étude à la fac d’éco-gestion, il a développé ses connaissances sur l’économie et sur le monde de la finance. Grâce à cette formation, il a réussi à mieux comprendre les objets et les instruments de l’univers financier, il a pu redécouvrir le plein potentiel du marché crypto. Charles est un écrivain français, dévoué à créer une planète consciente.

Il a écrit son premier livre à 10 ans, et en a écrit quatre autres depuis. Allant de la spiritualité jusqu’à la santé naturelle, il met désormais ses compétences d’écrivain au service de l’éducation des crypto-monnaies. Il a fait plusieurs années en faculté de médecine et a obtenu des diplômes dans l’alimentation. En utilisant ses connaissances, il a pu devenir coach en santé, afin d’aider le plus de personnes possible à retrouver leur santé optimale. Les similitudes entre la permaculture et le Bitcoin sont, pour lui, frappantes. Il décide alors de rejoindre la formation de la Crypto-Academy, du célèbre YouTubeur Pompliano.

Suite à un mois en formation, avec les meilleurs spécialistes des crypto-monnaies, pour finalement recevoir un diplôme NFT. Charles est, depuis 2022, au cœur des crypto-monnaies et de la technologie blockchain. C’est pourquoi Charles a rejoint tout naturellement l’équipe d'Actufinance. L’industrie crypto, étant encore toute jeune, nécessite des passionnés. Dans le but d’accélérer leur adoption. Il fera tout pour continuer à éduquer les autres, sur cette nouvelle technologie.

Retrouvez-le sur ses réseaux, et sur Business 2 Community également, où il écrit des news de façon quotidienne.

Dernières Actualités

Wall Street memes lancé
Crypto-monnaies

Le prix de PEPE est-il mort ! Un demi-million de dollars récoltés en 24 h par son successeur

digitoads ETH
Crypto-monnaies, Sponsorisé

Les baleines de l’Ethereum (ETH) convertissent des millions d’USD en ETH pour investir dans la prévente de DigiToads (TOADS)

Investir dans les crypto-monnaies a toujours été caractérisé par l’innovation et la recherche incessante de la meilleure opportunité d’investissement. Ethereum (ETH) est depuis longtemps la plateforme de référence pour les applications décentralisées et les contrats intelligents. Cependant, des données récentes sur la chaîne ont révélé un aspect fascinant de l’écosystème Ethereum. En fait, les baleines...

Crypto-monnaies, Sponsorisé

Wall Street Memes récolte 100 000 $ en un clin d’œil – Le jeton $WSM est-il le prochain Pepecoin ou Shiba Inu ?

Le jeton Wall Street Memes ($WSM) fait son grand lancement aujourd’hui ! $WSM est en route pour devenir le prochain même coin à exploser, dans la lignée de Pepecoin, Dogecoin ou Shiba Inu. D’après les analystes, le prix du jeton pourrait être multiplié par 10 d’ici à son listing sur les exchanges. Mais pour en profiter,...

Wall street memes coin
Crypto-monnaies

Les traders prédisent que ce token pourrait x100 – Wall Street Memes lancé il y a quelques minutes !

Top 5 actions ChatGPT à acheter en 2023
Bourse, Bourse et économie

Top 5 actions ChatGPT à acheter en 2023

ai doge
Crypto-monnaies

Les prédictions prix Litecoin sont peu encourageantes – AiDoge est une alternative intéressante

web3
Sponsorisé

La coexistence de Web3 et de la réglementation gouvernementale : une question épineuse