Comment calculer la durée ferme d’un bail commercial ?

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Qu’est-ce que recouvre l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial est un vaste domaine pour investir en immobilier. Cela recouvre bien sûr les locaux commerciaux mais aussi les bureaux, les entrepôts ou encore les appartements en résidences services (résidence étudiante, de tourisme, d’affaires, senior ou EHPAD) souvent vendus sous le statut fiscal de Loueur en meublé (Loueur en Meublé Professionnel – LMP ou Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP).

Si le champ est vaste, il y a toujours certains points qui reviennent et qui sont clés à analyser en détail lorsqu’on veut investir en immobilier commercial.

Importance de la durée ferme dans un bail commercial

Parmi ces points, il y a la durée ferme du bail commercial. La durée ferme d’un bail commercial c’est la durée durant laquelle le locataire ne peut pas demander à partir. C’est donc cette durée ferme qui indique à l’investisseur pendant combien de temps :

1. Il est assuré de percevoir un loyer
2. Le loyer initial ne peut pas être modifié en dehors de l’indexation.

Ne pas confondre durée totale et durée ferme

Il faut faire particulièrement attention à ne pas confondre la durée ferme d’un bail commercial avec la durée de ce même bail. En effet, ces deux notions sont différentes. Si, à la différence d’un bail d’habitation, un locataire en bail commercial ne peut pas mettre fin à son bail à tout moment, il peut en revanche partir avant la fin.

Par défaut, un locataire en bail commercial peut partir tous les trois ans, chaque période de trois ans d’un bail commercial étant appelée période triennale. Ainsi, dans un bail de neuf ans, un locataire peut, par défaut et hors convention contraire,  partir au bout de trois ans, de six ans et, bien sûr, de neuf ans. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’on parle souvent de bail « 3/6/9 ».

Cette possibilité peut en revanche être annulée dans le bail commercial si le locataire renonce à cette faculté dite de rupture triennale et s’engage à rester pendant une durée ferme de plus de trois ans : six ans (renonciation à la première faculté de résiliation triennale) ou de neuf ans (renonciation aux deux facultés de résiliation triennale). Il faut rester vigilant car, pour être valable, cette renonciation doit être explicite et formelle. Toute formulation non claire pourra être remise en question par le locataire.

Comment calculer la durée ferme résiduelle d’un bail commercial ?

Pour calculer la durée ferme résiduelle d’un bail commercial, il faut calculer la durée restante entre :

• Aujourd’hui d’une part ; et
• La prochaine échéance triennale du bail (le troisième et le sixième anniversaire) ou, si le locataire a renoncé à sa faculté de départ en cours de bail, la fin du bail, d’autre part.

La durée ferme ne fait pas tout

Par ailleurs, il faut rester vigilant à deux aspects :

• Une durée ferme n’est ferme que tant que le locataire est en bonne santé financière et l’exploitation de la résidence rentable. En cas de difficultés financières, un locataire pour partir (liquidation judiciaire) ou demander une baisse du loyer (révision judiciaire).

• Une durée ferme longue (neuf ou douze ans) n’est pas obligatoirement une garantie d’investissement réussi. Même au bout de neuf ou douze ans, l’investissement n’est que partiellement remboursé et tout défaut du locataire ou baisse du loyer risquera d’être lourde de conséquences pour l’investisseur. De ce point de vue là, il peut également être intéressant d’investir dans des actifs avec des durées certes plus courtes mais offrant une meilleure visibilité.