Si certains professionnels de l’immobilier prédisaient une chute vertigineuse des prix de l’immobilier de l’ordre de 20 à 25 %, il n’en est pour le moment rien. L’offre se contracte, légèrement avec une baisse d’environ 3 à 4 % du montant des ventes par rapport au monde d’avant.
Mais est-ce que cela sera durable ? Avons nous déjà toutes les cartes pour pouvoir affirmer sans aucune marge d’erreur ?
Des impacts de la crise pas encore entièrement visibles ?
Si la crise semble être en partie derrière nous, les effets sur les ménages et les entreprises se feront ressentir pendant encore de longs mois. Certains secteurs comme l’aéronautique ont reçu un coup de plein fouet, de même que les investissement en actifs comme les actions et la crypto monnaie (Bitcoin, etc).
Mais le secteur immobilier reste pour l’heure assez stable. Et cela, compte tenu d’un constat très simple : le besoin de logement étant un besoin primaire, la demande sera toujours au rendez-vous. Les zones tendues d’hier avant le confinement sont toujours les mêmes aujourd’hui.
Mais c’est bien sur ce point que pourrait s’opérer une différence : les zones tendues. Si pour l’heure les prix ne sont que peu marqués à la baisse, les écarts entre les zones tendues comme Paris, Nantes, Bordeaux ou Lyon et les petites villes de province pourraient encore se creuser. Cela dépend essentiellement d’un phénomène : le retour de la croissance. Quand et dans quelle proportion ? C’est ces deux questions qui auront un impact majeur sur l’évolution des prix dans les grandes métropoles et ailleurs en Province.
Si la reprise tardait à intervenir, le marché immobilier pourrait connaître une baisse des prix plus importante : de l’ordre de 10 à 15 % dans les plus petites villes de province. Dans le même temps, l’impact serait beaucoup plus modéré dans les zones tendues.
Les perspectives d’une deuxième vague de la crise sanitaire à l’automne pourraient également freiner certaines transactions immobilières. Car si les prix restent plus ou moins identiques à l’avant la crise, le nombre de compromis de vente est moins important qu’à l’accoutumée. Cela, traduisant au passage l’incertitude des acheteurs.
Pour tirer des conclusions plus définitives, il faudra donc attendre plusieurs mois.
L’accès au crédit se durcit mais à des taux toujours très bas
Conscientes des risques plus fort d’insolvabilité de leurs clients, les banques durcissent leurs conditions d’accès au crédit.
Il est ainsi plus difficile d’accéder à un emprunt sans respecter scrupuleusement les conditions suivantes :
- Un taux d’emprunt inférieur à 33 %
- Un emploi en CDI
- Un apport plus conséquent qu’avant la crise (de l’ordre de 10 à 15 % du montant du projet)
- Une épargne de précaution
Les dossiers qui se trouvaient à la limite avant la crise ne pourront désormais malheureusement plus se faire accepter. Les demandes de prêt sur 25 ans ou plus sont encore plus rares qu’avant la crise sanitaire. De plus, ils demandent des dossiers tirés à quatre épingles.
Concernant les taux d’intérêts, ils augmentent légèrement. Ils sont de 1,45 % en moyenne contre 1,30 % en Avril dernier sur un horizon de 20 ans. Mais ils restent encore très compétitifs et favorisent encore les projets d’achat. Rappelons que les taux d’intérêts représentent la variable la plus explicative de l’envolée des prix de l’immobilier dans les grandes villes. Tant que les taux resteront bas, les prix de l’immobilier ne risquent pas de réellement chuter.
Immobilier et crise sanitaire : Quid des locataires ?
Contrairement aux prix à l’achat, le montant des loyers est relativement stable. Il n’évolue que peu depuis plus d’une dizaine d’années (+ 0,9 % par an en moyenne depuis 2010). Cette tendance devrait continuer dans ce même respect dans les mois à venir.
Si certains locataires pourraient se retrouver dans des situations économiques plus précaires encore, la situation d’incertitude sur les mois à venir devraient en pousser une large majorité à conserver leur logement. Pour les propriétaires, cela signifie moins de vacance locative, moins de démarches administratives et moins de travaux à entreprendre.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, il reste toujours conseillé de souscrire à une assurance loyer impayés. En effet, cela peut combler une éventuelle défaillance de paiement d’un locataire.
D’autres alternatives à la pierre, comme l’investissement dans des SCPI sont également envisageables pour investir dans l’immobilier.
Romain Boyer
