Pour les spécialistes du secteur, l’année 2020 est désormais terminée. Sous fond d’incertitudes tant économiques que sanitaires, 2021 s’inscrit déjà avec un point d’interrogation. Voyons ensemble comment pourrait se dérouler l’année suivante pour le secteur de l’immobilier.
Les enseignements à tirer de l’année 2020
Le premier confinement de Mars a été particulièrement brutal. Agences immobilières fermées et procédures de vente souvent gelées. Ainsi, la plupart des projets en cours au début de la crise, ont été décalées de plusieurs semaines. Comme en témoigne la progression des ventes de 460 % entre Avril et Juillet 2020. Les tendances de l’époque allaient alors sur plusieurs phénomènes observés :
- Eloignement des centres-villes
- Volonté d’acheter plus grand avec notamment une pièce supplémentaire consacrée au télétravail
- Démultiplication de la demande pour les biens disposant d’un jardin
- Augmentation de la demande de maisons individuelles au profit des appartements
Il n’en fut durablement rien. Par manque de recul et d’informations, de nombreux contenus ont aussi utilisé les intentions d’achat plutôt que les achats réels. Si les intentions ont pu refléter une possible modification structurelle de la demande, notamment en ce qui concerne les zones plus rurales, il n’en fut rien sur le terrain.
De nombreux contenus ont aussi souvent confondus ralentissement de la hausse des prix avec baisse des prix. Les derniers baromètres LPI Seloger témoignent plutôt d’une hausse des prix. A plus forte raison dans les plus grandes villes françaises. En effet, les 16 villes françaises de plus de 100 000 habitants ont toutes connu une hausse du prix de vente des biens au mètre carré.
Finalement, le confinement et la crise sanitaire de manière plus large n’aura pas eu les effets trop souvent annoncés. D’autres mesures, comme le resserrement des conditions d’accès au crédit ont eu un impact tout aussi important sur la contraction du marché. Ce resserrement de la vis voulu par le Haut Conseil de Stabilité Financière a depuis été assoupli, à la demande des professionnels du crédit comme les courtiers.
Des tendances observées simplement renforcées par la crise sanitaire
Si les prix dans des villes secondaires comme Rouen ou Orléans ont augmenté, ce n’est pas une conséquence directe de la crise sanitaire. Dans le meilleur des cas, celle-ci n’a fait qu’amplifier un phénomène déjà visible depuis de nombreuses années.
De même en ce qui concerne l’achat de maisons individuelles. Le renouveau annoncé et la recherche de plus d’espace est une problématique déjà bien connue depuis de nombreuses années. En isolant les villes de moins de 20 000 habitants, dès 2015, on s’aperçoit que 87 % des achats immobiliers étaient pour des achats de maisons individuelles. Un taux qui grimpe même à 95 % pour l’année 2019. Les chiffres parfois évoqués pouvaient parfois laisser à penser à un phénomène nouveau. Il n’en est rien. Les français qui achètent dans des villes moins peuplées le font en très large majorité pour loger dans des maisons individuelles. Ils n’ont pas attendu la crise pour le faire. En ce sens, la crise sanitaire n’a pas modifié structurellement la demande.
Comme l’observent certains spécialistes du marché immobilier, les mauvais chiffres de l’année 2020 n’ont jamais été réellement mis en perspective face à une année 2019 qui avait été exceptionnelle du point de vue du volume des ventes. Même sans crise, l’année 2020 aurait éprouvé des difficultés à tenir la dragée haute à 2019. Au global, contrairement à toutes les attentes, 2020 s’est soldé par une hausse des prix de l’immobilier de l’ordre de 2,1 %. Un chiffre brut qui révèle néanmoins quelques disparités.
2021 : La forte baisse annoncée n’aura probablement pas lieu
Investir dans l’immobilier
en 2021 devrait toujours permettre de faire des bonnes affaires et de sécuriser son patrimoine. C’est en tout cas l’avis de Michel Mouillart, le porte parole du baromètre LPI Seloger. D’autres acteurs du marché comme Meilleurs Agents sont légèrement moins optimistes. Mais ils sont loin de tabler sur une baisse forte et durable de la demande.
En effet, selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site Meilleurs Agents, la baisse devrait être plutôt modérée : de l’ordre de 1 %. Si la crise pourrait être plus économique que sanitaire en 2021, avec toutes les incertitudes que cela engendre, de nombreux voyants sont au vert. Nous pensons notamment aux récentes mesures du HCSF, qui permettent de faire passer le taux d’endettement classique de 33 à 35 %. Ou encore à l’annonce de la Banque Centrale Européenne de continuer sur sa lancée d’une politique de taux d’intérêt accommodante. Les conditions devraient donc rester favorables pour les acheteurs en 2021.
Selon une étude effectuée par Seloger, près de 38 % des français attendent encore une baisse généralisée des prix de l’immobilier pour 2021.
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Romain Boyer
Rédacteur Web
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