Pourquoi et comment investir en SCPI ?

Fortes d’une rentabilité affichée et une grande facilité d’accès, les SCPI séduisent de plus en plus d’investisseurs à la recherche de revenus complémentaires ou pour diversifier leur patrimoine. Ce placement locatif à long terme permet en effet de répondre à différents besoins et présente plus de souplesse que les placements « classiques » de type assurance-vie. Focus sur un fonds d’investissement qui n’a pas fini de faire parler de lui.

Comprendre les SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également appelée « Pierre Papier », est une solution de placement à long terme.

Elle permet d’investir dans un actif immobilier dont la gestion locative est déléguée à des experts et qui peut apporter un rendement annuel élevé.

En clair, il s’agit d’acquérir un pourcentage de patrimoine immobilier (un immeuble, par exemple) et de percevoir des loyers au prorata des parts détenues.

L’investissement en SCPI apporte ainsi un complément de revenus qui peut répondre à différents besoins : préparer sa retraite, diversifier son épargne, générer des réductions d’impôt, etc.

Il existe à ce jour trois principaux types de SCPI :

• Les SCPI de rendement : elles représentent la majeure partie du marché des SCPI et répondent à une logique de rentabilité en permettant à leurs détenteurs de percevoir des revenus locatifs réguliers. Elles sont majoritairement constituées de bureaux, d’entrepôts et de locaux commerciaux. Les revenus sont généralement perçus au trimestre.

• Les SCPI fiscales : elles génèrent une réduction d’impôt sur le revenu et permettent de bénéficier d’avantages fiscaux identiques à ceux liés aux investissements en direct. Les SCPI Pinel et Malraux font, par exemple, partie des SCPI fiscales. Les revenus sont généralement perçus 1 ou 2 ans après l’acquisition.

• Les SCPI de plus-value : comme leur nom l’indique, elles consistent à acquérir un bien immobilier qui prendra de la valeur dans le temps (un objectif à plus long terme, donc) et ont donc comme but la valorisation de son patrimoine. Contrairement aux SCPI de rendement, elles sont exclusivement composées d’immobilier d’habitation.

Pour identifier le type de SCPI permettant de répondre le mieux à ses besoins, vous pouvez réaliser une simulation scpi gratuite sur des sites spécialisés comme SCPI-8.com.

Sur la base d’un certain nombre de critères (capital de départ, composition du foyer, durée de financement…), l’outil de simulation permet de comparer les différents types de placements possibles pour, à terme, optimiser le rendement de son investissement.

Les modes de financement

Il existe aujourd’hui 4 principaux modes de financement possibles pour investir en SCPI :

• L’achat à crédit : parmi les produits d’épargne, l’investissement en SCPI est le seul placement achetable par le biais d’un crédit immobilier (au même titre qu’un investissement immobilier locatif « classique »). Il peut néanmoins s’agir d’un crédit amortissable (remboursé par mensualités) ou encore d’un crédit à la consommation si la somme demandée est inférieure à 75000€.

• L’achat au comptant : le paiement n’est réalisé qu’une seule fois, au moment de l’achat. Un mode de financement qui permet de générer un complément de revenus sur le moyen-long terme ou un placement de trésorerie.

• L’assurance-vie : les parts de SCPI peuvent être achetées au sein même de son contrat d’assurance-vie. Si ce mode de financement présente une fiscalité particulièrement attractive, les investisseurs auront par contre moins de choix quant aux SCPI proposées (celles de l’assureur seulement).

• L’achat en démembrement : ce type de financement consiste à séparer la part de SCPI en deux : l’usufruit (intéressant pour les investisseurs qui souhaitent percevoir un complément de revenus de qualité) et la nue-propriété (pour ceux qui souhaitent profiter de l’investissement en SCPI sans payer l’impôt sur le revenu élevé).

Toutes les banques ne proposent pas des SCPI : seulement 50% des banques traditionnelles parmi lesquelles certaines n’affichent qu’une offre réduite (types de SCPI très restreints).

Avantages et risques de l’investissement en SCPI

Comme pour tout investissement, la SCPI comprend son lot d’avantages et sa part de risque. Jugés plus ou moins importants en fonction du projet de chacun, l’important est avant tout d’en avoir conscience.

Voici une liste de critères à prendre en compte pour investir en toute sérénité.

Les bonnes raisons d’investir en SCPI

La facilité d’accès

La SCPI est un placement qui reste accessible même en ayant un « petit » apport.

Contrairement à l’investissement en direct, le particulier n’est pas dans l’obligation de débourser des milliers (voire des millions) pour acquérir des parts de SCPI.

Un investissement qui peut ainsi être adapté en fonction de sa capacité de financement.

La mutualisation du risque

Par définition, l’investissement via la SCPI est largement réparti au niveau géographique et sectoriel.

Son patrimoine étant bien plus important que celui constitué par un investisseur seul (grâce à des biens de différentes nature et sur différentes zones géographiques), le risque est mutualisé.

Le rendement

Moins de rendement pour plus de rentabilité ! C’est en tout cas ce que promet l’investissement en SCPI qui affichait entre 3 et 5% de taux de rentabilité en 2018.

Il figure aujourd’hui parmi les placements immobiliers les plus performants, loin devant les placements classiques de type immobilier locatif (que ce soit en direct ou par le biais de contrats d’assurance-vie).

L’absence de contraintes de gestion

Avec l’investissement en SCPI, exit les contraintes liées à l’achat et à la gestion de bien ! C’est en effet la société de gestion qui assure la gestion du parc immobilier.

Un avantage non-négligeable pour les investisseurs qui n’auraient pas de temps à consacrer à la question du choix des biens, des locataires ou encore d’éventuels travaux.

SCPI ou non, le risque 0 n’existe pas

Si l’investissement en SCPI présente de nombreux avantages, il ne reste pas pour autant sans risque.

Certains pourraient être tentés d’y investir tout leur patrimoine, partant du principe que la SCPI est actuellement l’un des placements les plus rentables du marché.

Pour autant, il est important de prendre en compte un certain nombre de critères avant de se lancer.

Le risque de liquidité

La liquidité des parts de SCPI n’est pas la même que celle des valeurs mobilières.

C’est la raison pour laquelle l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) impose aux sociétés de gestion de bien alerter les investisseurs sur le fait qu’elles ne peuvent garantir le rachat des parts.

D’autant plus que pour vendre ses parts de SCPI, il faut compter un certain délai avant de pouvoir récupérer ses fonds, surtout si le contexte n’est pas favorable (en cas de crise immobilière par exemple).

L’état des marchés immobiliers

L’investissement immobilier – qu’il soit direct ou indirect – est toujours étroitement lié à l’évolution des marchés du logement et de l’immobilier commercial.

L’investisseur doit donc être vigilant quant à ce risque et ne pas se fier uniquement au taux de rendement de la SCPI.

Le poids de la fiscalité

Les revenus perçus chaque année par les détenteurs de parts en SCPI sont imposables.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter en fonction du type de SCPI choisi, des spécifiés du régime des plus-value immobilières ou encore de la durée de détention des parts.

C’est pourquoi il est préférable d’envisager ce type de placement sur une durée d’au moins 15 ans.

Les frais annexes

Les frais de souscription en SCPI sont relativement chers (de 8 à 10%) et sont prélevés au moment de l’achat. Ils servent principalement à rémunérer le gestionnaire de la SCPI et la banque qui ont permis l’investissement.

On estime qu’il faut investir pendant au moins 8 ans pour lisser ces frais sur le long terme.

Si ce critère peut être un frein pour certains investisseurs, d’autres partent du principe que les frais finiront par être neutralisés par la haute rentabilité des SCPI.

Aux frais de souscription s’ajoutent également des frais de gestion annuels prélevés par la société de gestion et relatifs à la gestion locative. Équivalents à environ 15% de la performance nette, ces derniers restent tout de même plus compétitifs que ceux d’un contrat d’assurance-vie (presqu’un tiers).

En conclusion sur l’investissement en SCPI

Placement immobilier locatif « clef en main », l’investissement en SCPI est devenu le petit chouchou des français en matière d’épargne. Accessible à tous les portefeuilles, il a en effet de quoi séduire et ses performances semblent s’inscrire sur la durée. Pour autant, il n’est pas exempt d’une part de risque, comme pour tout placement sensible à l’évolution du marché. Partant de ce constat, il ne reste plus qu’à évaluer le pour et le contre et à opter pour le projet qui semblera le plus adapté à ses besoins.