Investissement immobilier : Faut-il se tourner vers les villes moyennes ?

Elles s’appellent Limoges, Grenoble, Amiens ou Saint Etienne et pourraient devenir les attractions du monde immobilier de demain. Avec l’évolution rapide du télétravail et la continuité de la crise sanitaire, les villes moyennes commencent à émerger comme les grandes gagnantes à plus long terme. Epiphénomène ou réelle tendance de long terme, c’est ce que nous allons voir ensemble.

Le compromis idéal entre tranquillité et attractivité ?

Un espace de vie plus grand que dans des villes comme Lyon, Paris ou Bordeaux, une plus grande accessibilité aux infrastructures contrairement aux grands espaces à la campagne, c’est le compromis intéressant qu’offre la ville moyenne.

Des villes à taille plus humaine. C’est le souhait de nombreux français qui souhaitent notamment quitter les très grandes agglomérations comme Paris. Si d’autres villes comme Bordeaux, Toulouse et Strasbourg ont encore une belle côte d’amour auprès des acheteurs, l’essor des plus petites villes pourrait se prolonger bien au delà des volontés post crise sanitaire. Des villes plus petites mais aussi des villes moins chères. Et si l’accès au crédit semble se durcir pour de nombreux ménages, le compromis pourrait devenir pour certains une nécessité.

Rappelons que conformément aux dispositions du Haut Conseil de Stabilité Financière, les banques dérogent de moins en moins avec le principe des 33 % du taux d’endettement. Par ailleurs, il sera souvent demandé 10 % d’apport sur le projet ainsi que 10 % mis en épargne. De ce point de vue, les projets immobiliers dans certaines grandes villes seront limités pour un nombre croissant de ménages.

Se focaliser sur la tension immobilière pour trouver les bonnes affaires

L’indice de tension immobilière rapporte le nombre d’acheteurs potentiels au nombre de vendeurs sur une ville, un département ou une région. Lorsque celui ci est égal à 1, cela signifie qu’il y a plus d’acheteurs potentiels que de vendeurs. Lorsque l’indice est inférieur à 1, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs. A l’inverse, si l’ITI est supérieur à 1, cela signifie qu’il y a plus de demandes que d’offres sur le marché, pouvant entrainer un réajustement à plus long terme des prix à la hausse.

Pendant le confinement, de nombreuses villes ont vu leur côte augmenter aux yeux des acheteurs. Mais si une hausse de la tension immobilière dans une ville est un indicateur de son attractivité, cela n’en fait pas pour autant une ville rentable. Certaines villes ont par ailleurs un indice de tension immobilière qui remonte fortement mais il reste parfois proche de 1. Attention donc à ce paramètre avant d’acheter.

Une rentabilité proche des 5 %

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, les villes moyennes semblent devenir de plus en plus un compromis intéressant.

Le baromètre récent publié par Seloger s’appuie pour calculer la rentabilité sur un appartement de 50 mètres carrés dans toutes les villes françaises de plus de 100 000 habitants (42 villes). Et à ce petit jeu, les très grandes villes ne sont pas celles qui ressortent parmi le haut du panier.

Preuve que la rentabilité est d’ailleurs, parmi les 10 villes de plus de 100 000 habitants les plus rentables, aucune ne figure parmi les 10 plus grandes villes françaises. Saint-Etienne, la plus grande ville de ce classement, n’est qu’à la treizième place des plus grandes villes hexagonales. Avec plus de 170 000 habitants.

Le classement des 10 villes de plus de 100 000 habitants les plus rentables est le suivant :

1. Limoges avec 5,1 % de rentabilité nette
2. Perpignan avec 5,1 % de rentabilité nette
3. Saint Etienne avec 4,9 % de rentabilité nette
4. Amiens avec 4,8 % de rentabilité nette
5. Mulhouse avec 4,7 % de rentabilité nette
6. Nimes avec 4,7 % de rentabilité nette
7. Le Havre avec 4,6 % de rentabilité nette
8. Le Mans avec 4,6 % de rentabilité nette
9. Besançon avec 4,5 % de rentabilité nette
10. Caen avec 4,5 % de rentabilité nette

Le dispositif Denormandie : une bonne raison d’investir dans les villes moyennes

Si la motivation est liée au cadre de vie, à la rentabilité, elle peut aussi être fiscale via le dispositif Denormandie. Il s’agit d’une réduction d’impôt accordée pour la rénovation dans l’ancien. Plus de 200 villes sont éligibles au dispositif. Le gouvernement référence les villes éligibles sur son site.

Lancé en 2018, le dispositif « Coeur de ville » a pour objectif de redynamiser le centre-ville de 222 villes de province de taille moyenne. Le dispositif encadre les travaux susceptibles de vous donner accès à une réduction d’impôt. Sont concernés les travaux d’amélioration des performances énergétiques, l’aménagement des surfaces (combles ou sous-sol) mais aussi l’assainissement ou encore la création de nouvelles surfaces habitables.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il faut respecter un certain nombre de conditions :

• Acheter un bien dans l’une des 222 villes au label « Coeur de ville »
• Effectuer des travaux pour un minimum de 25 % du montant de l’achat
• Mettre le logement en location nue pendant au minimum 6 ans
• Louer le logement en respectant un plafonnement du loyer

La réduction d’impôt est par ailleurs plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €.

Dans tous les cas de figure, vous pourrez aussi investir dans l’immobilier via les SCPI. Le dispositif est particulièrement intéressant, notamment si vous n’avez pas la volonté d’assumer le suivi et la gestion d’une location physique.