Investissement immobilier : SCPI ou immobilier locatif ?

Valeur refuge par excellence, l’immobilier sera à n’en pas douter au coeur des préoccupations et des arbitrages des investisseurs dans les semaines et les mois qui viennent. Car l’investissement immobilier peut se décliner de plusieurs manières. Alors, SCPI ou plutôt investissement locatif ? Nous vous donnons quelques éléments qui vous permettront de décider plus sereinement !

SCPI : Un placement qui ne connait pas la crise ?

Depuis le début de la crise sanitaire, les SCPI font beaucoup parler d’elles. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des sociétés gérés à la manière de fonds d’investissement. Il s’agit concrètement de consentir des investissements avec l’argent de plusieurs investisseurs. En rentrant dans un fond, vous détenez des parts de celui-ci. Cela permet souvent de financer des projets d’une envergure beaucoup plus  grande.

Investir dans l’immobilier via une SCPI vous permet souvent de bénéficier d’un placement déjà diversifié puisque les programmes présentent dans la plupart des cas des biens immobiliers différenciés. Des bureaux en passant par les immeubles d’habitation et jusqu’aux EHPAD ou centres hospitaliers. En ce sens, en investissant via une SCPI, vous aurez accès à des produits parfois inaccessibles en tant qu’investisseur particulier. De plus, la SCPI mutualise les risques (notamment de vacance locative) entre tous les investisseurs du fond.

Selon le portail SCPI, le premier trimestre 2020 affiche un rendement moyen de 3,93 % sur les SCPI de rendement. Ces taux peuvent monter au dessus de 6 %, le plus souvent pour les SCPI européennes aux horizons plus larges. Ils restent en revanche plus bas qu’à l’accoutumée, pour grande partie en raison de la crise sanitaire.

En comparaison avec l’assurance vie qui propose des rendements à peine supérieurs à 1,2 %, les SCPI présentent un ratio de risque / rendement bien plus avantageux.

Acheter dans la pierre : la solution pour 2020 ?

C’est l’achat immobilier le plus classique qui soit. Le principal avantage de l’immobilier locatif est son côté tangible et palpable, à l’heure ou de nombreux investisseurs ne sont plus en phase avec des produits d’investissement parfois trop complexes.

Néanmoins, malgré des taux d’intérêts qui restent très bas, les conditions d’accès au crédit semblent se resserrent, notamment pour les primo-accédants et pour les plus jeunes dont les dossier sont parfois moins solides. Certaines conditions comme l’endettement maximum de 33 % et l’apport d’au moins 10 % du projet semblent être devenues des indispensables pour obtenir un crédit immobilier.

De plus, indépendamment des difficultés d’obtenir un prêt, les prix peuvent être un frein important pour les ménages souhaitant acheter pour louer. C’est sur ce dernier point que l’achat physique souffre de la comparaison avec l’investissement dans les SCPI qui sont accessibles aux bourses plus modestes. 1 000 € dans la plupart des cas peuvent suffire quand d’autres SCPI vous permettront d’investir avec à peine 500 €. Néanmoins, il reste conseillé de ne pas investir le minimum pour ne pas voir votre investissement et votre rendement trop érodé par les frais.

Les rendements que peuvent offrir certains biens peuvent aussi dépasser considérablement ceux offerts par les SCPI. Ils restent en revanche beaucoup plus disparates qu’avec la SCPI. Ils dépendent à la fois de plusieurs paramètres :

• La localisation du bien que vous achetez
• La taille du bien
• Le régime que vous choisirez

Concernant le second point, il est très lié au premier. Selon les régions ou les villes, certains biens sont plus tendus que les autres. Cela dépend avant tout de l’offre disponible sur les marchés. Concernant le régime, il est souvent beaucoup plus avantageux de privilégier le régime LMNP afin de défiscaliser les loyers perçus.

L’immobilier locatif vous demandera souvent beaucoup plus d’analyse que l’investissement via une SCPI. Dans ce deuxième cas, vous déléguez en effet la décision d’investir à un gestionnaire.

Un choix qui dépend avant tout de votre profil

Chacune des deux méthodes revêt des avantages propres. Si l’investissement dans la pierre peut s’avérer rassurant et tangible, il offrira en moyenne des rendements moins intéressants. Néanmoins, il est beaucoup plus facile de trouver une très bonne affaire immobilière en achetant physiquement qu’avec l’investissement dans une SCPI.

D’autres points peuvent être vus par certains comme un inconvénient et comme un avantage par d’autres. Prenons un exemple simple : la gestion locative. Pour certains investisseurs, ce point est un frein considérable. Ils préfèreront alors dans la plupart des cas investir dans une SCPI plutôt que dans la pierre pour faire du locatif. Pour d’autres, la gestion locative aurait même certains avantages (optimisation du rendement, occupation quotidienne…).

La question de la revente du bien doit aussi se poser en amont du choix entre SCPI et investissement locatif. Concernant les SCPI, il est plus facile de revendre ses parts au sein d’une SCPI à capital variable qu’à capital fixe. 

Enfin, selon votre profil fiscal, l’une des deux options pourra être plus avantageuse que l’autre. Via le régime LMNP, en achetant pour louer, vous pourrez déclarez différentes charges (intérêts de l’emprunt, frais de gestion, travaux…), ce que vous ne pourriez pas faire avec un investissement en SCPI. Les revenus perçus par l’intermédiaire d’une SCPI, sont quant à eux soumis à l’impôt sur le revenu. En fonction de votre tranche d’imposition, la SCPI pourra être plus ou moins intéressante.