Combien vaut un LMNP d’occasion en résidence services ?

Beaucoup de particuliers ont été approchés depuis maintenant de nombreuses années avec diverses propositions d’investissements immobiliers : SCPI, Pinel, Scellier, Duflot, Robien, Borloo…

Parmi celles-ci, il en est une qui s’est fortement développée depuis une vingtaine d’années au point de représenter aujourd’hui une classe d’actifs évaluée à plusieurs dizaines de milliards d’euros, les appartements en résidences services : résidences de tourisme, d’affaires, séniors, étudiantes ou encore EHPAD.

Plus de 200 000 appartements LMNP en résidences services

Désignés sous le terme de LMNP, en référence au régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel, auquel ils donnent généralement droit, ces actifs représentent aujourd’hui au moins 200 000 appartements.

Ces appartements ne sont pas occupés par leurs propriétaires mais sont loués à des gestionnaires, la plupart du temps, dans le cadre de baux commerciaux.

La problématique de la valorisation pour la revente

S’il s’agit d’un point de vue technique de biens d’habitation, leur vocation est au contraire celle de purs produits d’investissements, le principal retour que peut en attendre leur propriétaire étant en effet la perception d’un loyer et non pas la possibilité d’y séjourner (hors certaines résidences de tourisme).

En outre, leur nature tant juridique (bail) qu’en matière d’exploitation est clairement commerciale.

Ainsi, utiliser les méthodes utilisées habituellement pour les appartements classiques (prix au mètre carré) devient rapidement inadapté.

Un baromètre exclusif

Attentifimmo est une société active notamment dans le domaine de la revente d’appartements en résidences services de seconde main (LMNP d’occasion et LMNP ancien).

Pour permettre aux investisseurs et propriétaires de mieux valoriser ces actifs, Attentifimmo innove et est la première société à publier un baromètre exclusif des taux de rendements et de rentabilité constatés lors des mises en vente de plus de 1 000 appartements en résidences services en 2015.

Les taux de rentabilité sont définis comme le rapport entre les loyers bruts et les prix de vente frais d’agence inclus, les taux de rendement intégrant eux les droits d’enregistrements et les frais de notaire.

Les rendements 2015 des LMNP anciens et LMNP d’occasion en résidences services

Dans chaque catégorie, les écarts entre les actifs les plus et les moins chers sont d’environ cinq à six points (%) sauf en résidence de tourisme où la différence peut aller jusqu’à huit points (%).

Pour cause d’échantillon insuffisant, il n’a pas été possible de fournir de résultats pour les résidences seniors.

Au delà des moyennes, des taux qui dépendent bien sûr de chaque actif

Les taux moyens fournis ici ont bien sûr été réalisés dans un but purement informatif et la valeur d’un actif doit être analysée en fonction de ses caractéristiques propres et notamment, en matière d’actifs en résidence services :

• Des évolutions attendues sur le loyer (risque de baisse de loyer au prochain renouvellement de bail) et les charges
• La solidité financière et la réputation du gestionnaire
• Les termes du bail commercial
• La valeur immobilière (prix au mètre carré, emplacement, état, travaux…)