Réformer les bases de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties, est évidemment nécessaire compte-tenu de l’obsolescence du système de calcul actuel de la « valeur locative cadastrale », qui dépend elle-même du « revenu cadastral », lequel est déterminé en application d’une « méthode » appliquant un ensemble de coefficients (suivant la situation du bien, l’année de construction, les matériaux utilisés (brique ; parpaings ; pierre de taille), ses éléments de confort, et de correctifs qui date de 1970 et qui, au fil du temps, est devenu non seulement une « usine à gaz » à laquelle personne ne peut apporter aujourd’hui une justification concrète, mais a maintes fois été décrié et pointé du doigt notamment par la Cour des Comptes, tant il est vrai que cette « valeur locative cadastrale » – même « révisée » – même « actualisée » chaque année, ne correspond plus à rien du tout et n’est plus du tout « en phase » avec la réalité du « marché immobilier » !
Plusieurs tentatives de réforme ont eu lieu, dont la dernière sous la présidence de M. F. Hollande et des ministres Sapin et Eckert, qui s’est conclue par un échec total après pourtant des « phases test » sur plusieurs mois et dans plusieurs régions de France.
Le Gouvernement actuel, qui veut se donner « du temps » pour aborder ce sujet – tout aussi délicat que s’il s’agissait de refondre l’impôt sur le revenu – a annoncé que la révision des valeurs locatives des logements servant de base à son calcul, ne sera effective qu’à partir de 2026 !
Les effets de cette « révision des bases de calcul ” des valeurs locatives seront lissés sur une longue période pluriannuelle, et la réforme se fera “à prélèvement constant”.
Réforme de la taxe foncière effective à partir de 2026
Il faut bien dire qu’une réforme en profondeur des valeurs locatives, ressemble à un « baril de poudre » prêt à exploser, car elle pourrait bien entraîner de fortes hausses, par endroits, de taxe foncière pour certains propriétaires. Mais une telle réforme est un véritable « serpent de mer », de par sa complexité et les risques d’inégalités qu’elle peut engendrer, et par la peur qu’elle suscite pour les propriétaires, certains craignant de la voir « doubler » !
Rappelons que la taxe foncière est un impôt local, payé par les propriétaires, et dont les recettes reviennent actuellement aux collectivités locales (et non au Budget de l’Etat). Elle repose sur une valeur donnée aux logements en fonction – en particulier – de leur degré de confort. Ces critères d’appréciation de ce confort, vieux de 1970, ont très souvent été critiqués pour leur déconnexion du réel, principalement par la Cour des comptes.
C’est ainsi que des logements très anciens de centres-villes dont l’état réel n’a pas été actualisé sont beaucoup moins fiscalisés que des logements plus récents ou datant même des années 60 qui étaient considérés à l’époque comme des logements de confort mais qui ne le sont plus aujourd’hui alors que les normes d’habitat ont considérablement évolué.
Des changements à déclarer chaque année
Rappelons que les propriétaires sont tenus de déclarer à leur centre des impôts fonciers certains changements intervenus dans leur logement, comme le sont
- les constructions nouvelles,
- les changements de consistance (travaux modifiant le volume ou la superficie de propriétés existantes),
- les changements d’affectation (qui rendent imposable un immeuble précédemment exonéré),
- les changements d’utilisation des locaux professionnels,
- ceux de caractéristiques physiques (apport d’équipements nouveaux : chauffage central, salle de bain, …)
- ainsi que les changements d’environnement (création d’espaces verts ; disparition d’installation voisines nuisibles pour l’environnement ; amélioration de la desserte en matière de transports urbains ; …), et que cette déclaration est évidemment susceptible d’entraîner alors une révision de leur valeur locative.
Bien peu le font, et en 2019 ce sont 130 000 foyers fiscaux seulement qui ont signalé de tels changements, et qui ont vu leur taxe foncière augmenter.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
