Pourquoi prendre une assurance loyers impayés ?

Est-il vraiment utile pour un propriétaire de se charger d’une assurance de plus, en souscrivant garantie loyers impayés ? Oui, si un loyer impayé ou en retard viendra grever son budget. Mais ce type de contrat se décline en de nombreuses formules et ne se signe pas sans un examen attentif des différentes clauses.

Comment fonctionne une assurance loyer impayé et pourquoi la prendre ?

Une assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI) protège le propriétaire contre le risque du loyer impayé, en cas de défaut de paiement du locataire. Le propriétaire peut souscrire à ce type de garantie à titre individuel ou en charger l’intermédiaire qui gère pour lui le logement (agent immobilier ou notaire). Il bénéficie dans ce dernier cas d’un contrat groupe, en général un peu moins cher et un peu plus étoffé.

Plusieurs niveaux de garanties peuvent coexister au sein d’une même compagnie, proposant des contrats avec des niveaux de cotisations déterminant un risque plus ou moins élevé. Les contrats les plus abordables imposent certaines conditions strictes. Les locataires vont devoir présenter des garanties importantes, à savoir justifier d’un salaire élevé (au moins 3 fois le loyer demandé charges comprises), et être en CDI.

Les contrats plus chers couvrent des risques de loyer impayé plus élevés en prévoyant d’accepter des locataires aux revenus moins stables. Ils incluent aussi dans le calcul des revenus les prestations sociales telles que les APL.

Souscrire une assurance loyers impayés se justifie souvent pour un propriétaire quand le manque à gagner d’un loyer impayé lui inflige un préjudice financier. Que ce soit parce que ce loyer représente une partie de ses ressources mensuelles, ou parce qu’il sert à rembourser un prêt.

D’autres raisons poussent encore les propriétaires à souscrire à cette assurance. Dans certains cas, ce n’est pas seulement du locataire que le propriétaire se méfie, mais aussi de sa caution. Il ne faut pas oublier que les cautions ne sont pas toujours solvables et que la loi leur est favorable avec un formalisme complexe qui leur permet des recours en justice. Enfin, les primes d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers, ce qui intéresse de nombreux propriétaires, soumis au régime fiscal du réel.

Quelles sont les garanties ?

Pour anticiper le risque du loyer impayé, les assureurs vous proposent des garanties de base qui s’accompagnent, selon les contrats, de garanties optionnelles.

Au menu des garanties de base, se trouve le remboursement des loyers impayés, ainsi que des taxes et des charges. À cela s’ajoute la prise en charge des procédures (honoraires d’avocat ou d’huissier, frais d’expulsion….). La couverture est parfois plafonnée pour un montant et une durée d’indemnisation maximale.

Certains contrats prévoient aussi une franchise ou des délais de carence. La franchise tiendra compte dans ce cas du montant de la caution, certaines compagnies d’assurances, répugnant à parler de franchise, préfèrent mentionner qu’elles « conservent » le dépôt de garantie.

Les garanties annexes proposent une protection juridique couvrant les litiges locatifs, en dehors de  ceux ayant trait aux impayés. Il peut s’agir de réparations ou de la récupération de la caution. La garantie dégradations immobilières n’est comprise que dans les contrats groupe et le plus souvent optionnelle pour les particuliers.

Elle prévoit d’indemniser les déprédations commises sur le logement et constatées au départ du locataire, indépendamment du fait qu’il y ait ou non des loyers impayés en cours. Selon le président adjoint de la FNAIM, 50 % des grosses créances de loyers impayés (longues de plus de 6 mois) s’accompagnent de dégradations dans le logement. Cette garantie aurait donc son importance.

Bon à savoir : si un loyer impayé représente pour vous une grosse perte financière, sachez bien que la prise en charge de l’assurance n’intervient pas immédiatement. Ce n’est qu’au bout du troisième terme de loyer impayé échu que les compagnies d’assurances déclenchent l’indemnisation.

Ceux qui comptent sur un loyer pour rembourser un prêt doivent prendre en compte ce paramètre de gestion. Un autre point est à surveiller, à savoir que les indemnités sont versées chaque trimestre ou mensuellement, selon les assureurs.

De nombreuses formules de GLI existent pour se protéger de façon plus ou moins étendue en fonction du caractère « à risque » du locataire. Il convient de bien examiner les termes d’un contrat avant de choisir ce type de prévoyance, qui n’offre parfois pas les mêmes garanties, lorsqu’il est souscrit en cours de bail.