L’ancestral calcul de la valeur locative
En attendant qu’une réforme du mode de calcul de la valeur locative cadastrale servant de base à la détermination du revenu cadastral, sur lequel est ensuite assise la taxe foncière des propriétés bâties après un abattement de 50% de la valeur locative cadastrale (méthode encore actuelle, sauf dans cinq départements où il est expérimenté un nouveau mode d’appréhension de la valeur locative cadastrale), si réforme il y a un jour, car rien ne filtre sur ce qui aurait déjà du donner lieu à des rapports et réunions, la valeur locative cadastrale (on parlera ici exclusivement des propriétés bâties), reste celle qui fait référence à plusieurs facteurs (articles 1494 s, 1496, I et II, principalement, du Code général des impôts) :
- à la valeur locative de locaux de référence choisis dans la commune, par nature et catégorie, en fonction des loyers libres normaux, de leurs caractéristiques, du caractère des immeubles, de la qualité de construction, de son ancienneté, de ses éléments de construction, d’équipements et de confort ;
- au classement (consigné sur un procès-verbal publié un certain temps en mairie), de chacun de ces locaux de référence, par catégories, et y affecter des tarifs au M²;
- au calcul, à partir de la surface réelle au sol, de la surface totale des pièces, puis de déterminer la surface totale pondérée, par application de coefficients, afin de tenir compte de facteurs aussi divers que :
- la situation de l’immeuble ;
- son état d’entretien ;
- la présence ou non d’ascenseurs ;
- le nombre de baignoires, de lavabos, etc ;
- l’énergie alimentant l’immeuble : gaz ; électricité ; chauffage central ;
- la présence ou non de l’eau courante, etc…
- enfin, d’appliquer à la surface totale pondérée et corrigée comme indiqué précédemment, le tarif au M² correspondant à la catégorie de locaux de référence, de laquelle l’immeuble se rapproche le plus.
Dans les cas particuliers, celui des toits mansardés…
S’il est vrai que, dans un tout autre domaine également fiscal, celui de la fiscalité immobilière, et ce qui s’y rattache, les plus ou moins-values de cessions immobilières, l’ISF, les donations, les droits de mutation à titre onéreux et les successions, la valeur vénale des immeubles ne prend pas en compte la surface totale au sol, entre les murs, mais pour les parties sous-toits, uniquement les surfaces mesurées entre les points au sol situés à l’aplomb des 1,80 mètres de hauteur, ce qui correspond à la surface plancher ou « Carrez » définie par le Code de l’Urbanisme, cette valeur-là n’a strictement rien à voir avec la valeur locative cadastrale.
Tant qu’un propriétaire ne fait rien refaire sous son toit, il ne voit ses impôts locaux évoluer chaque année qu’au gré des coefficients d’actualisation, et des éventuels votes ayant pour effet d’augmenter les taux d’imposition appliqués à la base, la valeur locative cadastrale, qui varie peu. Mais s’il s’avise de procéder par exemple à la réfection des fenêtres, chiens-assis, mansardes, il risque d’avoir par la suite une désagréable surprise !
Les modifications, changements de consistance, d’affectation et d’environnement doivent être déclarés
Il est prévu des déclarations spécifiques (sous risques sinon, de sanctions), dans un certain nombre de situations. Ainsi l’imprimé H1 pour les constructions nouvelles ; le H2 pour les logements ou locaux des professions libérales situés dans des immeubles collectifs ; le modèle IL pour les changements d’affectation (un bâtiment qui, de commercial, devient à usage d’habitation) ou de consistance (agrandissements ; surélévations ; démolitions partielles etc…) ; le modèle CDB pour les locaux commerciaux et biens divers ; le « modèle U » pour les établissements industriels.
Imposition d’office des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement
Si pendant longtemps les redevables ont du signaler les changements, ils n’ont plus à l’être et peuvent être constatés, et leurs conséquences imposées, d’office par l’administration dès que, par tous renseignements, elle a connaissance desdits changements. En outre depuis une loi de 2013, il n’est plus nécessaire que les changements (ex : travaux) aient entraîné une modification de plus de 10% de la valeur locative initiale, pour qu’ils soient pris en compte.
Il en résulte que des déclaration de changement de fenêtres, ou de travaux d’isolation par l’extérieur par exemple, conduisent immanquablement les services fonciers à recalculer la valeur locative en prenant en compte la surface comprise entre les murs, y compris pour les pièces mansardées, ce qui se traduit par de grosses augmentations de la valeur locative cadastrale, donc des impôts locaux ! Les efforts d’amélioration de leurs locaux se retournent en conséquence contre les propriétaires !
Dans le cadre des questions posées au gouvernement, le ministre du logement a été interpelé à ce sujet, et au mois d’avril dernier, le ministre locataire de Bercy lui a confirmé qu’il ne pouvait être question, de prendre en compte le calcul de la « valeur plancher Carrez », propre aux règles de l’urbanisme, et que la valeur locative cadastrale de pièces mansardées est donc prise en compte pour la totalité, sans appliquer les règles utilisées en urbanisme, ajoutant que la valeur locative cadastrale d’un local servant de base aux impôts locaux, est déterminée par comparaison avec celle des locaux de référence choisis dans la commune pour chaque catégorie de locaux.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
