Lors d’un achat immobilier, la phase de négociation est souvent redoutée par l’acheteur comme le vendeur. Vous avez trouvé un bien qui vous plait mais le prix annoncé est trop élevé par rapport à votre budget ? Voici quelques pistes pour préparer au mieux la phase de négociation. La plupart de ces éléments sont directement liés à la prise d’informations. Des connaissances internes et externes au bien qui vous permettront de négocier plus facilement. En effet, en connaissant et en traitant mieux votre sujet, vous serez alors plus crédible pour faire baisser le montant du bien ciblé.
Savoir depuis combien de temps le bien est sur le marché
Un bien présent sur le marché depuis plus de 3 mois est souvent le signe que son prix est sur-évalué. Lors de l’achat, il s’agit d’un point que l’acheteur potentiel peut utiliser à son avantage. Il s’agit d’une information cruciale qui permettra de demander plus facilement une baisse du prix. Pour les annonces immobilières en ligne, des outils comme Castorus peuvent effectivement vous aider à retrouver l’historique d’une annonce. De sa date de publication jusqu’aux éventuelles baisses de prix.
Les raisons de la vente d’un bien peuvent aussi être des opportunités de faire de meilleures affaires. Un divorce ou le remboursement d’un prêt immobilier relais sont des facteurs qui peuvent vous faire comprendre que le vendeur est pressé. En effet, dans ce genre de cas de figure, la marge de négociation est souvent plus importante.
Comparer avec des biens similaires dans le même quartier
Pour négocier au mieux votre investissement immobilier, il est évidemment intéressant de comparer le prix de celui-ci avec des biens similaires dans le même quartier. Il peut alors être intéressant de comparer le prix du bien avec ceux actuellement en vente. Mais il est aussi important de comparer le prix avec des biens similaires déjà vendus. Et si possible, des biens vendus récemment.
Pour cela, la base de données DVF peut vous être d’une aide précieuse. Celle-ci permet de prendre connaissance de toutes les ventes ayant eu lieu au sein d’une commune et pour chaque section cadastrale. Vous pourrez alors obtenir des informations comme :
- La date de la vente
- Le montant de la vente
- Le type de bien (terrain, appartement, maison…)
- La superficie du bien concerné
Les agences immobilières disposent aussi de bons outils qui permettent de prendre connaissance du marché local. Dans la plupart des cas, ces outils ou ces baromètres permettent de se rendre compte du prix moyen au mètre carré. Pour chaque type de biens et avec parfois même la possibilité de filtrer par quartier. Une bonne connaissance des prix pratiqués vous donnera plus de crédibilité au moment de négocier un bien.
Répertorier l’ensemble des leviers de négociation
Ici, il va être question de dresser une liste de l’ensemble des défauts du bien. Ces nuisances peuvent être des nuisances sonores, des défauts en terme d’isolation ou encore être liées à des facteurs externes au bien. Un réseau de transport en commun de la ville peu développé, des infrastructures ou des commerces de proximité trop peu nombreux ou trop éloignés sont des outils que vous pouvez utiliser à votre avantage.
Le montant d’éventuels travaux de rénovation ou de rafraichissement, les charges de copropriété trop élevées, sont aussi des points à intégrer dans son argumentation de négociation. Pour répertorier au mieux les défauts du bien, il est conseillé de le visiter à plusieurs reprises. Si possible avec des experts immobiliers.
D’autres caractéristiques permettent aussi de négocier un bien. C’est notamment le cas d’un appartement situé en rez-de-chaussée. Ces biens sont moins demandés et peuvent alors faire l’objet d’une négociation plus large. A contrario, un appartement situé dans les étages les plus élevés mais dans une copropriété sans ascenseur est aussi un point à ne pas oublier au moment de négocier le prix. Au moment de vos visites, il faudra aussi se concentrer sur d’autres paramètres comme la luminosité du bien. Un bien sombre représente alors lui aussi un levier de négociation important.
Osez négocier !
Maintenant que vous avez listé l’ensemble des paramètres et que vous disposez d’arguments pour faire baisse le prix, il va falloir amorcer la phase de négociation. Il est souvent conseillé de proposer un prix plus bas que le prix maximum que vous souhaitez investir. En règle générale, le vendeur vous fera alors une contre-proposition. Celle-ci pourra alors être plus faible que le montant maximum que vous souhaitiez investir. Avec un peu de chance, il est même possible que le vendeur accepte votre première proposition. Si vous passez par une agence immobilière pour l’achat, il est conseillé de laisser gérer l’agent immobilier qui connaît bien son marché. Pour la négociation, il est également conseillé de fixer une date limite de réponse au vendeur. Cette deadline permettra souvent de jouer favorablement.
En France, comme le rapportait le baromètre LPI-Seloger de février 2021 la marge de négociation tend à diminuer à l’échelle nationale. Sur une période glissante de 12 mois, elle n’est plus en moyenne que de 4,2 %. Des marges qui sont évidemment très différentes d’une région à l’autre et selon le type de bien (appartement, maison ou terrain). Ainsi, une négociation de 5 % sera sur certains biens impossible à envisager tandis que pour d’autres, il sera plus facile, voir logique, de proposer un prix inférieur de 10 à 15 %
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Romain Boyer
Rédacteur Web
