Immobilier : Et si vous misiez sur le viager ?

Souvent mal perçu par les investisseurs, le viager est pourtant vieux comme le monde. Déjà pratiqué par les romains pour les terres conquises en guerre, le viager n’en a pas pour autant acquis ses lettres de noblesse. Toujours vu comme une forme de pari sur la mort, le viager continue de souffrir d’une certaine forme de désintérêt et même de répulsion chez certains. Pourtant, a y regarder de plus près, il s’agit souvent d’un acte souvent gagnant – gagnant pour l’acheteur et le vendeur.

Investir en viager : de quoi parle t’on ?

Investir dans l’immobilier s’apparente aujourd’hui le plus souvent à acheter un appartement, une maison ou un terrain. Pour en faire sa résidence principale, secondaire ou encore pour louer le bien. En règle générale, ces investissements sont consentis grâce à un prêt immobilier. Pour ne pas avoir à gérer certains soucis logistiques, d’autres préfèrent se tourner vers la pierre papier. Ainsi, certains placements comme les SCPI ont aujourd’hui le vent en poupe. Tout comme les fonds d’investissements immobiliers.

Ce qui est sur c’est que l’achat d’un bien physique en viager est loin de remporter tous les suffrages. Ce mode d’achat reste encore aujourd’hui, assez marginal. Avec un marché qui ne représente qu’environ 1 à 2 % du volume des ventes immobilières.

Un achat en viager s’articule autour de 3 éléments centraux :

• Un contrat : il lie l’acheteur et le vendeur. On parlera d’aléa du contrat en cas de décès du vendeur.
• Une rente : elle est à verser chaque mois au vendeur en viager, jusqu’à son décès. Le montant de la rente est précisé dans le contrat
• Un bouquet : Il s’agit d’un apport initial pour finaliser la vente.

Pour une vente d’une maison estimée à 100 000 euros, le contrat pourra faire état d’un bouquet de 20 000 euros et d’une rente mensuelle de 260 euros. Un viager peut être vendu occupé, libre ou encore semi-libre. Cela viendra modifier les différents paramètres évoqués ci-dessus. Par exemple, lorsque le viager est vendu libre, le bouquet et / ou la rente mensuelle seront en principe plus élevés. L’âge et le nombre d’occupants sont aussi des variables qui viendront sensiblement modifier le montant du bouquet et de la rente.

Le viager : un acte d’achat gagnant – gagnant

Ce point incite à voir le viager sous un angle plus positif que les traditionnels reproches qui lui sont adressés. La grande majorité des ventes conclues en viager le sont par le biais d’une vente occupée. C’est à dire que le vendeur continue à occuper le bien après l’achat. On parlera d’occupation à titre gratuit.

Pour le vendeur, cette situation permet une hausse de son pouvoir d’achat. Une situation particulièrement profitable à l’heure ou certaines retraites restent encore assez faibles. En cas de dégradation de l’état de santé du vendeur, ce pouvoir d’achat acquis pourra aussi permettre de payer tout ou partie des soins ou une place dans un EHPAD. Vendre en viager peut être d’une certaine manière, sécurisant pour le crédit-rentier.

Pour l’acheteur, l’investissement en viager permet généralement de payer un bien en déboursant des sommes moindres par rapport au prix du marché. Le viager permet aussi l’accès à la propriété, à l’heure ou l’accès au crédit immobilier semble de plus en plus difficile pour un nombre croissant de ménages. Pour certains, l’investissement en viager agirait même comme une forme de solidarité inter-générationnelle. 

L’âge moyen des vendeurs en viager serait aujourd’hui de 75 ans. Celui des acheteurs, autour de la cinquantaine. Si le marché représente aujourd’hui entre 1 et 2 % du volume des ventes, des agences spécialisées émergent. Pour certains spécialistes, le contexte actuel et la hausse des incertitudes pourrait contribuer à faire grossir ce marché.

Comment réussir son investissement en viager ?

Un certain nombre de paramètres vous permettront de mieux réussir votre investissement en viager. Comme lors d’un achat dans l’ancien, il est important d’acheter une propriété correctement entretenue.

Un certain nombre de notaires conseillent d’investir avec des vendeurs âgés entre 70 et 80 ans. En dessous de ce niveau, la rente demandée pourrait être beaucoup plus longue et au dessus, le bouquet pourrait exploser. Il est important de garder à l’esprit que le viager est un investissement à long terme. Un investissement qui peut aussi constituer une forme de diversification de son portefeuille d’actif.

Comme pour n’importe quel bien immobilier, il conviendra aussi de s’interroger sur les perspectives de revente. Sur un horizon presque plus long qu’un achat classique. Pour cela, il est préférable de privilégier les zones attractives ou en passe de le devenir. Enfin, il est souvent plus intéressant de privilégier les bouquets faibles même si cela implique le paiement d’une rente mensuelle plus élevée.

Mais la principale condition pour investir reste néanmoins de se sentir à l’aise avec le principe de ce type de vente.