En 2021, les primo-accedants ayant souhaité faire l’achat d’un bien immobilier ont apporté en moyenne 68 448 euros à leur projet. Un chiffre en hausse de près de 5 % par rapport à l’année dernière. Une augmentation qui s’explique en premier lieu par la montée des prix de l’immobilier.
L’immobilier en hausse en France en 2021
C’est le premier constat et la première variable explicative de la hausse de l’apport. A pourcentage d’apport égal, si le prix d’un bien se valorise de 10 %, le montant d’apport demandé se valorisera dans les mêmes proportions. Et globalement, en dehors de Paris, le prix de l’immobilier est en hausse partout en France.
Si le prix de l’immobilier ancien est en hausse, c’est aussi parce que le secteur du neuf peine à répondre à la demande. Une demande qui se reporte alors sur du bâti existant et qui tire vers le haut l’immobilier ancien. Le secteur de l’immobilier neuf souffre de son côté d’une pénurie sur certaines matières premières.
Cette hausse du prix des biens dans le neuf comme dans l’ancien se traduit donc inéluctablement par des prêts immobiliers plus conséquents sur la majorité des projets. En moyenne, l’enveloppe d’emprunt a grimpé de 13 % sur l’année. Elle représente aujourd’hui un peu moins de 200 000 euros en moyenne. Et évidemment, le phénomène touche à la fois l’achat d’une résidence principale mais aussi l’achat d’une résidence secondaire. Pour l’achat d’une résidence secondaire (environ 5 % des projets), la tendance est encore plus visible. Ainsi, l’apport moyen sur ce type de projet a augmenté de 17 % sur les 12 derniers mois.
Des taux d’intérêt qui restent stables en décembre
Conformément à la politique de taux accommodante de la Banque Centrale Européenne, les taux d’intérêt à l’emprunt restent stables par rapport à novembre. Si le mois de novembre avait vu les taux grimper de 0,05 à 0,25 % selon les durées, décembre semble rester stable par rapport aux 30 derniers jours. En novembre dernier, la plupart des banques avaient plutôt anticipé le durcissement des règles d’endettement. Un durcissement qui pourrait voir des sanctions prises contre les banques dès janvier prochain. Le HCSF (Haut Conseil pour la Stabilité Financière) édicte désormais des règles qui deviennent contraignantes comme :
- Le taux d’endettement à 35 %
- L’impossibilité de contracter un prêt sur une durée supérieure à 25 ans
C’est donc pour anticiper et couvrir les risques d’amende que les banques ont augmenté leur taux le mois dernier. A plus long terme, une hausse des taux pourrait intervenir et tiendrait en une explication simple : l’inflation. Les banquiers centraux pourraient alors augmenter les taux directeurs ce qui engendrerait une hausse directe des taux d’emprunt sur les crédits immobiliers. Rappelons que l’une des missions statutaires de la banque centrale européenne est de lutter contre l’inflation. Avec un niveau d’inflation proche des 5 %, la BCE pourrait réagir dans les mois à venir. Cependant, ce scénario semble difficile à croire tant que le spectre de la crise sanitaire continuera à roder au dessus des économies européennes.
Si l’on couple ce point aux objectifs stratégiques des groupes bancaires, le début de l’année devrait permettre d’y voir beaucoup plus clair sur la politique d’emprunt de chaque banque. Quoi qu’il en soit, l’encadrement du taux d’endettement couplé à la hausse du montant des biens immobiliers pourrait avoir deux conséquences directes :
- La baisse du volume de crédits
- La mise à l’écart des foyers les plus modestes
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Romain Boyer
