Le Conseil d’Administration d’AffiParis, réuni le 7 septembre 2010, a publié l’ANR hors droits du groupe qui s’élève à 33,1 ME, en légère amélioration (+2%) par rapport à fin 2009.
L’ANR hors droits par action s’établit à 11,42 Euros, par rapport auquel le cours de l’action au 30 juin (6,7 Euros) traduit une décote de 41%. L’ANR droits inclus s’élève à 15,86 Euros par action.
En retenant le mode de calcul de l’EPRA (qui se limite dans le cas d’AffiParis au retraitement de la juste valeur des instruments dérivés), l’ANR hors droits et droits inclus s’établissent respectivement à 14,71 Euros et 19,15 Euros
« La brutale dégradation des marchés de l’immobilier n’a pas encore permis à AffiParis de mener à bien la stratégie définie lors de son introduction en bourse. En fonction des conditions de marché, la société est prête à renouer avec le développement de son patrimoine par investissement direct, apport ou croissance externe, seule ou en partenariat. En parallèle la société poursuivra sa politique de cession des actifs régionaux » a expliqué le Groupe.
La quasi-stabilité des loyers à 5,7 ME (-1,1%), en dépit de quelques cessions, départs et renégociations, permet à la marge opérationnelle de s’établir à 5,8 ME, en légère hausse
(+0,4%) par rapport au premier semestre 2009.
Grâce à une réduction sensible des frais financiers (-16,7%), le résultat courant avant cession progresse de plus de 64% à 1,9 ME.
Cette évolution, conjuguée à une amélioration de la juste valeur des immeubles (+1,2 ME), permet au résultat net de redevenir positif à 0,7 ME (contre -16,4 ME un an avant), en dépit d’une nouvelle baisse de valeur des instruments financiers (-2,4 ME).
La capacité d’autofinancement atteint 2,0 ME, en hausse de près de 32% par rapport à la même période en 2009. L’amélioration du BFR (0,8 ME contre -0,6 ME) permet notamment au groupe de bénéficier d’un cash flow opérationnel en hausse de 38% à 5,9 ME.
Au cours de la période, aucun crédit bancaire n’a été contracté ou renouvelé. La durée moyenne de la dette est de 7 ans, et aucune échéance importante n’intervient avant 2016. Sur la base des conditions en vigueur au 30 juin, la marge moyenne des crédits en cours est d’environ 100 points de base et le taux moyen de la dette s’élève à 2%, hors coût de couverture, et ou 4,1 % coût de couverture inclus. Les emprunts à taux variable sont en quasi-totalité couverts par des caps ou tunnels.
Le rapport de la dette bancaire nette à la juste valeur des immeubles droits inclus (LTV) de
62,3%, en légère baisse, pourrait s’améliorer avec la remontée des justes valeurs.
Aucun crédit ne donne lieu au 30 juin à la mise en jeu d’une clause d’exigibilité anticipée partielle ou totale en raison d’un défaut dans le respect des ratios financiers devant faire l’objet d’une déclaration à cette date.
Dans le cadre d’une gestion prudente dans un contexte encore incertain, AffiParis n’a pas réalisé de nouveaux investissements à Paris au premier semestre. Au cours de cette période, aucune cession n’a été effectuée mais à fin juin deux promesses de vente étaient signées et deux autres en cours de signature pour des immeubles en régions, AffiParis poursuivant, conformément à sa stratégie de spécialisation dans l’immobilier parisien, l’arbitrage de ses actifs situés hors Paris.
A fin juin 2010, la juste valeur des immeubles s’établissait à 220,2 ME (droits inclus), en hausse de 0,6% par rapport à fin 2009.
Le taux d’occupation financier est de 96%, contre 96,5% fin 2009. Pour les immeubles parisiens, ce taux ressort à plus de 98%.
Charles Ledoux
