Investir dans un bien LMNP neuf est souvent assez attractif. Les biens en LMNP neufs c’est-à-dire vendus sur plan dans des résidences et des bâtiments qu’il reste à construire sont en effet souvent pourvus par leurs promoteurs d’avantages tels que :
- Un bail ferme long de neuf voir de douze années.
- Peu de frais d’entretien et de travaux puisque le bâtiment est neuf.
- Des garanties de loyers.
Avoir la garantie de percevoir un loyer pendant neuf ans avec peu de frais est un vrai atout. Par exemple et sur la base d’une rentabilité locative de 4%, cela veut dire qu’un investisseur est garantit de récupérer 36% de son investissement au bout de neuf ans.
Les avantages du LMNP neuf s’arrêtent avant même d’avoir récupérer la moitié de son investissement
Le problème c’est que, au bout de neuf ans, même s’il a récupéré 36% de son investissement, il lui en reste encore 64% à obtenir pour rentrer dans ses frais.
Cela veut donc dire qu’un investisseur doit avoir une garantie réelle qu’au bout de ces neuf ans, il pourra continuer à percevoir le loyer convenu.
Si le gestionnaire de la résidence services peut servir de garantie, celle-ci n’est d’une solidité que toute relative :
- A l’issue des neuf premières années, le gestionnaire n’est plus lié aux investisseurs. Il peut partir ou demander une baisse de loyer si c’est là son intérêt et l’expérience montre que la plupart n’hésitent pas à le faire.
- Le gestionnaire de la résidence services n’est solvable que si l’exploitation de la résidence est rentable. Si elle est déficitaire, cela impactera directement la solidité du gestionnaire.
- Le gestionnaire d’une résidence services en gère généralement d’autres. Il faut donc se méfier du risque de contagion si celles-ci devaient s’avérer déficitaires.
Un autre avantage du LMNP neuf qui disparaît avec le temps concerne l’état du bâtiment.
Lorsqu’il est vendu pour la première fois, un appartement en LMNP neuf est par définition en bon état et nécessite donc que peu d’entretiens et de travaux.
Malheureusement et là encore, cet avantage tend à disparaître car au bout de quelques années, le bâtiment va vieillir et ses frais d’entretien et de travaux augmenter fortement.
Le LMNP neuf a un inconvénient majeur, l’incertitude !
Puisque le LMNP neuf désigne en fait de la vente sur plan c’est-à-dire de la vente d’un bâtiment qui n’est pas encore construit, cela veut dire que l’investisseur n’a aucune visibilité sur des aspects clés tels que :
- L’état réel du bâtiment
- Les performances financières réelles de l’exploitation de la résidence et donc quel est le niveau réel de loyer qui peut être raisonnablement payé aux investisseurs.
Cette absence de visibilité est ainsi synonyme d’incertitudes. En effet, si les prévisions d’exploitation sont moins bonnes que prévues, le gestionnaire d’une résidence services peut demander après quelques années d’exploitation une baisse du loyer qu’il paye, voir pire, partir et laisser les investisseurs sans revenus.
Le LMNP ancien concilie stabilité et visibilité
Si investir dans un LMNP neuf en résidence services entraine incertitude et dégradation mécanique de l’investissement, il en va autrement de l’investissement dans un LMNP ancien ou LMNP occasion.
Un investissement dans un LMNP ancien ou LMNP occasion concerne un investissement réalisé sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel dans un bien existant et, pour le LMNP occasion, qui a déjà été exploité sous le statut du LMNP par son précédent propriétaire.
Les avantages sont globalement les mêmes que pour un investissement dans un LMNP neuf mais avec, en plus, une plus grande perenité et une meilleure visibilité.
En effet, comme l’actif existe et la résidence service dans laquelle il est situé est exploité depuis quelques temps déjà, l’investisseur en LMNP ancien bénéficie de :
- Une absence de risque de construction – le bâtiment a été construit donc plus de risque en soi.
- Une meilleure visibilité sur l’état du bâtiment et les éventuels frais d’entretien et autres travaux qu’il peut nécessiter.
- Un vrai niveau de loyer. Si le Bail Commercial a déjà été renégocié, le Gestionnaire de la Résidence Services a déjà eu l’occasion de renégocier le loyer si cela devait être nécessaire. Ce risque est donc essentiellement derrière nous ce qui permet de bénéficier d’une meilleure visibilité des revenus locatifs.
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Charles Ledoux
