Crédit immobilier : Les conditions d’octroi s’assouplissent

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Début 2019, en amont de la crise sanitaire, le Haut Conseil de Stabilité Financière édictait des règles et des recommandations à l’attention des banques. L’objectif avoué : limiter le risque de surendettement des ménages. Entre temps, la crise sanitaire est passée par la. Couplée à des conditions plus restrictives, les refus de prêt se sont multipliées, entrainant la crainte des professionnels du secteur. A commencer par les courtiers. Vendredi dernier, les conclusions de cette première année de mesure étaient particulièrement attendues par les professionnels. Voyons ensemble comment les règles vont (légèrement) changer.

Rappel : Les conditions édictées par le HCSF en 2019

Nous vous en parlions la semaine dernière, les professionnels du crédit demandaient des comptes aux pouvoirs publics. Un an après le durcissement des conditions d’accès au crédit par le HCSF, l’organe devait tirer les conclusions de ses mesures.

En 2019, pour lutter contre le risque de surendettement des ménages, le HCSF décidait alors d’édicter un certain nombre de règles, non-contraignantes concernant les prêts bancaires. Les banques étaient alors tenues de :

• Limiter la durée d’emprunt pour les prêts immobiliers à une durée maximum de 25 ans
• Demander un apport aux emprunteurs d’au moins 10 % du montant de chaque projet
• Respecter plus scrupuleusement la capacité d’endettement de 33 % des ménages

Sur ce dernier point, les banques disposaient d’un taux de dérogation de 15 %. C’est à dire que 15 % des dossiers acceptés pouvaient faire l’objet d’un endettement supérieur à 15 %.

Dans quelle mesure les règles du jeu vont changer ?

Les professionnels estiment que le revirement de la semaine dernière est un revirement prudent.

• Une hausse du taux d’endettement potentiel de 33 à 35 % des revenus des ménages
• Un taux de dérogation porté de 15 à 20 % des dossiers traités
• La possibilité d’emprunter, dans certains cas, sur une durée de 27 ans au lieu de 25.

Concernant ce dernier point, il existe une subtilité. En effet, la durée d’amortissement du prêt contracté restera de 25 ans. Il s’agira alors pour les dossiers d’un différé d’amortissement de 2 ans. C’est à dire que sur une durée de 24 mois maximum, l’emprunteur ne remboursera pas le capital mais uniquement les intérêts de son emprunt. Les dossiers qui pourront faire l’objet de ce différé d’amortissement sont ceux nécessitant une longue période de travaux ainsi que l’achat neuf sur plan.

Si certains professionnels demandaient également un rehaussement du taux de dérogation de 15 à 30 %, cette demande n’a pas été retenue dans les proportions attendues. Néanmoins, la hausse du taux d’endettement potentiel de 33 à 35 % entraine un besoin plus réduit d’avoir recours à des dérogations. La majorité des professionnels se félicitent des mesures récemment adoptées.

En revanche, si les recommandations n’étaient pas contraignantes, les directives le deviendront à l’été 2021.

Quelles conséquences attendre de cet assouplissement ?

Même avec des conditions modérément revues, cela aura un impact important sur l’emprunt bancaire. La Centrale du Financement estime d’ores et déjà que le rehaussement du taux d’endettement de 33 à 35 % pourrait débloquer plus de 2 000 demandes de prêts dans les prochaines semaines. En terme de volumétrie, cela représenterait tout de même près de 10 % du total des prêts octroyés sur l’année civile 2020. Loin d’être négligeable. Le premier trimestre de l’année 2021 sera de fait particulièrement scruté. D’autant plus si les incertitudes sanitaires venaient à être levées d’ici la. Même au moins partiellement.

Si l’on se concentre sur les publics, cette mesure devrait favoriser les primos-accédants ainsi que les investisseurs immobiliers, les deux populations les plus durement touchées par le resserrement des conditions entrepris il y a un an. Faciliter l’accès à la propriété des primos-accédants était au coeur des priorités des pouvoirs publics.

Pour les promoteurs, qui vendent souvent les biens sur plan, les mesures sont aussi particulièrement bien accueillies. Surtout lorsque l’on sait que le secteur a connu une baisse importante de son chiffre d’affaire. De l’ordre de 30 %. En revanche, certaines banques pourraient néanmoins se méfier de ces annonces, notamment devant le risque de faillite annoncé de plusieurs milliers d’entreprises sur l’année 2021. 

Sur un axe totalement concret, Sandrine Allonier, porte parole du courtier en crédit immobilier Vousfinancer précise que l’allongement de la durée d’emprunt pourrait permettre à un couple d’emprunter une somme plus importante. En se basant sur un couple avec 3 000 euros de revenus et une mensualité de 1 000 euros, celui-ci pourrait emprunter 16 740 euros de plus sur la durée totale de son prêt. De quoi financer des projets plus importants.