Demain, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) devra rendre une analyse des mesures adoptées il y a un an dans le cadre de l’octroi de prêts immobiliers. Si les mesures avaient été décidées en amont de la crise sanitaire, elles ont pris un tout autre écho dans les semaines et les mois qui ont suivi. Conjuguées à la crise sanitaire et économique qui en découle, ces mesures semblent être un véritable frein à la reprise. C’est en tous les cas la position défendues par le secteur immobilier. Près d’un an après ces recommandations du HCSF, les professionnels de l’immobilier demandent des comptes.
Rappel des recommandations édictées par le HCSF en 2019
Fin 2019, le HCSF, présidé par le ministre des finances, Bruno Le Maire, édictait un certain nombre de recommandations à l’attention des établissements de crédit. Ces préconisations, destinées également à éviter le risque de surendettement pour les ménages, s’axaient alors sous trois axes :
- La constitution d’un apport représentant au moins 10 % du projet lors de l’octroi d’un prêt immobilier
- L’impossibilité d’emprunter pour un projet immobilier sur une durée supérieure à 25 ans
- Le respect plus scrupuleux du taux d’endettement de 33 % pour les ménages
Sur ce dernier point, le HCSF précisait laisser un taux de dérogation à hauteur de 15 %. Cela signifie concrètement que les banques peuvent déroger à ce principe de 33 % d’endettement sur 15 % des demandes de prêts immobiliers. En effet, les organismes de crédit se focalisent plutôt sur la notion de « reste à vivre » pour apprécier la capacité d’emprunt d’un investisseur.
Pour les professionnels du secteur bancaire, et notamment pour les courtiers, ces mesures de durcissement de l’accès au crédit immobilier avaient eu pour conséquence une hausse significative des dossiers rejetés. Pour certains courtiers, le taux de refus de dossier a même été doublé entre 2019 et 2020.
Des règles qui pénalisent le marché immobilier ?
Les règles édictées par le HCSF, couplées à la crise sanitaire rendent le marché immobilier plus atone. Les professionnels s’inquiètent par ailleurs de la précarisation d’une grande partie des salariés qui se sont retrouvés au chômage partiel. De même concernant l’accès à la propriété des plus jeunes et aux primos-accédants qui sont souvent une seule et même population. Les investisseurs immobiliers sont aussi particulièrement touchés par les refus de crédit.
L’Observatoire du Crédit note que ces mesures ainsi que l’incertitude engendrée par la crise sanitaire ont limité l’accès à la propriété de 100 000 à 130 000 ménages pour l’année 2020.
C’est pour alerter le gouvernement et demander des mesures au HCSF que de nombreux acteurs ont adressé un courrier au gouvernement. En voici les principaux signataires :
- l’APIC (Association des professionnels des intermédiaires en crédit)
- L’AFIL (Association française de l’immobilier locatif)
- La FFC (Fédération française des constructeurs)
- La FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers)
- Le SNPI (Syndicat national des professionnels de l’immobilier)
Si les mesures du HCSF sont nationales, l’impact semble différencié région par région. Il est d’ailleurs intéressant de noter que certains critères comme l’apport personnel présentent sur le terrain des caractéristiques différentes. Si il est en effet demandé, en moyenne, près de 15 % d’apport pour des projets immobiliers en région PACA, cette part n’est que de 9 % pour les projets financés dans la région Grand-Est.
Quels ajustements attendent les professionnels ?
Ils sont nombreux. Si les professionnels reconnaissent l’intérêt et le sens des mesures d’encadrement, ils en discutent la portée. Notamment en ce qui concerne le taux d’exception et les dérogations. Sur ce point, la profession reste fidèle à ses revendications des mois précédent puisqu’elle demande quasi unanimement que le taux d’exception sur le taux d’endettement soit relevé de 15 à 30 % des dossiers de crédit.
Les professionnels demandent également à ce que les emprunteurs bénéficiant d’un prêt à taux zéro (PTZ) puisse être en mesure d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans. Afin de lisser leur taux d’endettement sur un horizon plus long. Ils demandent également à ce que la durée d’un emprunt puisse être allongée pour l’investissement immobilier neuf. En effet, il existe un délai souvent supérieur à 2 ans de la commande jusqu’à la livraison du logement.
Les décisions du Haut Conseil seront à n’en pas douter scrutées avec attention par tout un secteur. Pour l’heure, l’organe semble en tous les cas décidée à camper sur des positions fortes. Quitte à mettre encore plus en péril un secteur qui semble de plus en plus touché par les conséquences économiques de la crise sanitaire ? Premiers éléments de réponse ce Jeudi.
Romain Boyer
