Immobilier : Faut-il souscrire à une assurance pour les impayés ?

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Avant de mettre son bien en location, la question de l’assurance pour se couvrir des loyers impayés se pose inéluctablement. Si la garantie publique Visale peut être une solution adaptée en fonction des caractéristiques du bien loué et des locataires, elle n’est pas mobilisable pour l’ensemble des dossiers. Les bailleurs, doivent alors se tourner vers la fameuse GLI : garantie des loyers impayés. Voyons ensemble ce qu’elle recouvre, les obligations et les modalités de souscription. Il sera aussi question d’analyser l’utilité de cette garantie, à la lumière des couvertures offertes et des prix proposés.

Assurance loyer impayé : Qu’est ce que c’est ?

Lorsque l’on investit dans l’immobilier pour y faire du locatif, l’assurance loyer impayés permet au bailleur de se couvrir de certains cas de figures :

• Les impayés des locataires occupants le logement
• Les dégradations éventuelles constatées sur le logement lorsque le montant de celles-ci sont supérieures au dépôt de garantie du ou des locataires.
• Les impayés concernant les charges locatives

Dans le cas général, la garantie loyer impayé ne couvre pas immédiatement le bailleur. Il faudra généralement attendre la fin du troisième mois qui suit la première échéance impayée.

Si ce type d’assurance permet de se protéger des impayés d’un locataire, elle requiert aussi le respect de certaines obligations du bailleur. En premier lieu, celui-ci doit fournir un logement décent, conforme aux normes locatives. Mais il doit en outre s’assurer de la solvabilité des futurs occupants. Pour s’en assurer, le bailleur devra demander plusieurs pièces justificatives comme :

• Un contrat de travail
• Les 3 derniers bulletins de salaire
• Les deux derniers avis d’imposition du ménage

Car la prise en charge des impayés est souvent liée au fait que le bailleur se soit assuré au préalable de la solvabilité du locataire. Dans le cadre général, sont considérés comme solvables et éligibles à la garantie loyer impayé, les locataires titulaires d’un contrat de travail et dont le taux d’effort ne dépasse pas 33 % (pourcentage du loyer par rapport au revenu net mensuel). Dans le cadre d’une colocation, pour que l’assurance puisse fonctionner, il faudra que le bailleur inclue une clause de solidarité dans le bail de chaque colocataire.

Vers une hausse des impayés de loyer en 2021 ?

C’est la crainte que laisse planer la crise sanitaire. De nombreux propriétaires de biens pourraient être tentés de se tourner vers ce type de garanties pour l’année en cours. En effet, si les faillites ont surtout été documentées d’un point de vue du nombre d’entreprises, les situations se précarisent aussi pour un nombre croissant de ménage. Les estimations qui font état de plus de 62 000 faillites d’entreprise en 2021 (+32 % par rapport à 2020) font inéluctablement peser un risque sur les ménages avec des risques de pertes d’emploi en cascade. Et donc, un risque d’impayé sur les loyers qui s’accroit. Selon les chiffres de Septembre 2021 de la Banque de France, près de 800 000 emplois pourraient être détruits en 2021.

Si pour l’heure, le taux de défaillance reste relativement stable, autour des 2 %, certains élus politiques craignent qu’une fois les mesures d’aides terminées, le taux de défaillance des ménages n’augmente en flèche. Néanmoins, certains organismes comme l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement) notent un niveau de sollicitation plus élevé concernant les questions relatives aux impayés de loyer. Avec une hausse de 47 % enregistrée sur le dernier mois de l’année 2020, par rapport à décembre 2019. Le comparateur Reassurez-moi note par ailleurs une hausse de 25 % des demandes et des simulations enregistrées avec une garantie de loyers impayés. Les préoccupations semblent donc bien réelles.

Comment choisir son assurance loyer impayés ?

La première étape consiste à déterminer individuellement son ratio coût / avantage pour opter ou non pour ce type d’assurances. Le choix ou non de l’assurance loyer impayés dépend donc essentiellement de votre degré d’aversion au risque. Le deuxième paramètre réside dans le fait de choisir une garantie adaptée à vos besoins. Car un grand nombre de paramètres viendront faire varier le coût de l’assurance loyer impayé :

• Le délai de carence de la couverture. Il s’agit du délai existant entre la date du premier impayé et le déclenchement des remboursements.
• Le taux d’effort demandé. Une compagnie qui peut accepter des taux d’effort supérieurs à 33 % le répercute sur le prix de sa police d’assurance.
• Les nombreuses options : il est par exemple possible de s’assurer contre la vacance locative, c’est à dire pendant le délai qui court entre deux locataires. Le prix d’une telle option pourra sensiblement varier en fonction de la zone géographique du bien.
• La durée et les plafonds d’indemnisation : plus ils sont longs et plus le coût de l’assurance sera élevé. Il est aussi possible de souscrire à une garantie sans limitation de temps. Concernant les plafonds d’indemnisation, il est souvent conseillé d’opter pour une prise en charge allant jusqu’à 50 000 euros minimum.

Selon l’assureur choisit, les conditions pourront varier. Notamment en ce qui concerne le taux d’effort. Celui-ci pourra être plus élevé chez un profil CDI que chez une personne en CDD ou chez un travailleur indépendant. En général, une assurance loyer impayé représente entre 2 et 5 % du montant du loyer annuel, charges comprises. A noter que pour le propriétaire, les montants des cotisations d’assurance sont déductibles des revenus fonciers.