Immobilier : investir or not investir en 2019 ?

Après une année 2018 marquée par des taux de crédits bas et une politique des banques axée sur la conquête de nouveaux clients, 2019 sera-t-elle propice à l’investissement locatif ? Dispositifs de la loi de finances, niveaux des taux immobiliers… Le contexte en ce début d’année.

La loi de finances 2019, un arsenal législatif favorable pour investir en 2019

Bonne nouvelle pour les investisseurs : le Pinel est reconduit en 2019 ! Certes, un recentrage a été opéré, sur les zones A, Abis et B1 dites zones « tendues ». Mais hormis ce recentrage, le dispositif reste inchangé par rapport à 2018.

Pour rappel, afin de bénéficier du Pinel, l’investisseur s’engage à louer le bien sur une durée précise. Ainsi, une location de 6 ans donne accès à une réduction d’impôt de 12%, louer sur 9 ans donne droit à une réduction de 18% et un engagement locatif de 9 ans, à 21%.
Le prix d’achat du bien doit être inférieur à 300 000€ avec un prix au m2 sous les 5 500€, et le dispositif est également soumis à des plafonds de loyers ainsi qu’à des conditions de ressources pour les locataires.

Pour compléter le Pinel, valable dans le neuf et en zone tendue, notons également une nouveauté : l’amendement Denormandie. Ce dispositif cible des biens anciens situés dans des zones à redynamiser (logements vides, vétustes…), notamment au sein de 222 communes signataires de la convention « Cœur de ville ». Pour en bénéficier, l’investisseur s’engage cette fois à opérer des travaux représentant au moins 25% du montant total de son acquisition. Concernant le prix d’achat, l’engagement locatif et le prix au m2, ils sont identiques à ceux du Pinel.

Enfin, la réduction d’impôt Censi-Bouvard a elle aussi, été prolongée (jusqu’au 31 décembre 2021). Cette loi donne accès à une réduction d’impôt sur le revenu de 11% de l’investissement réalisé, avec un montant plafond de 300 000 €. L’investissement en question doit viser un logement meublé dans une résidence pour étudiants avec services, ou dans une résidence pour personnes âgées ou handicapées. L’engagement locatif est d’une durée de 9 ans au moins.

Le prélèvement à la source : un frein pour investir ?

On peut en effet craindre que le prélèvement des impôts sur le revenu lié aux loyers ne pèse trop lourdement dans un budget. C’est pourquoi, un acompte de 60% est versé par l’administration fiscale dans le but d’éviter un effet d’avance de trésorerie trop important.

Le prélèvement de l’impôt lié aux loyers est quant à lui effectué mensuellement, ou trimestriellement si l’on en fait la demande. A noter pour ceux qui ont déjà investi : les revenus fonciers pris en compte sont ceux de la dernière déclaration (revenus 2017). La régularisation aura lieu avec la déclaration du printemps prochain : ce qui vaut à la fois pour l’acompte et pour les prélèvements.

Les taux immobiliers bas : une bonne raison pour se lancer

Si la loi de finances 2019 crée un contexte propice, les taux de crédit immobilier s’avèrent eux aussi, favorables à l’investissement locatif. Pour le moment, rien n’indique une remontée des taux immobiliers : la BCE maintient sa politique économique, les OAT sont basses, les taux d’usure sont en baisse. On observe plutôt une stabilisation, qui devrait perdurer au moins au long du premier semestre 2019.

Début février 2019, les taux immobiliers moyens sont ainsi inférieurs aux taux historiques de l’automne 2016 : on peut emprunter entre 1,05% et 1,35% sur 15 ans et entre 1,24% et 1,60% sur 20 ans, hors négociation.

Du côté des banques : des décotes importantes en fonction des profils d’emprunteurs

Les banques se fixent cette année encore des objectifs importants et poursuivent leur politique attractive, dans le but de gagner de nouveaux clients. Ce qui passe notamment par des décotes parfois importantes sur leurs barèmes de taux immobilier. Une attractivité d’autant plus nécessaire que le marché immobilier, lui, s’annonce difficile, avec un premier trimestre en baisse.

Mais cette année, les établissements bancaires semblent toutefois privilégier des profils spécifiques, qu’elles souhaitent attirer, en leur octroyant les meilleures conditions de taux immobilier. Notons que l’emprunt sans apport demeure possible (et a représenté une part de 15% des primo-accédants de 2018), ainsi que l’allongement des durées d’emprunt.

On l’aura compris, le contexte est plutôt favorable en ce début d’année. Toutefois, les conditions proposées par les banques pouvant varier en fonction des profils, il est conseillé de comparer les crédits immobiliers et de faire jouer la concurrence pour obtenir les conditions les plus avantageuses pour l’investisseur.