Immobilier : Que retenir du baromètre LPI-Seloger de Février ?

Il y a quelques jours paraissait le dernier baromètre immobilier LPI-Seloger. Avec comme pour chaque mois, un certain nombre d’indications sur les grandes tendances du marché immobilier français. Entre continuité de la hausse des prix dans les grandes villes, augmentation de la marge de négociation et légère tendance baissière des prix du neuf, voici les principaux enseignements de ce baromètre.

Hausse de l’ancien, baisse du neuf

C’est l’une des tendances de fond du baromètre LPI-Seloger de Mars 2021. Une tendance déjà observée les mois précédents et qui tend encore à se confirmer. Que ce soit les confinements successifs, l’incertitude économique, la crise sanitaire ou encore le resserrement des conditions d’accès au crédit immobilier, rien ne semble freiner la hausse des prix dans l’ancien. Comme en témoigne la hausse moyenne de 8,5 % des prix sur les maisons individuelles ces 12 derniers mois, un record depuis le milieu des années 2000. La hausse sur le prix des appartements semble quant à elle être plus mesurée. Pour l’heure, elle se stabilise à hauteur de 5,9 % sur 12 mois glissants. Si les prix sont à une hausse franche sur ces 12 derniers mois, ils semblent se stabiliser depuis 3 mois. Comme en atteste la légère hausse de 0,2 % sur les dernier trimestre écoulé.

Concernant l’immobilier neuf, bien que les prix soient en hausse sur les 12 derniers mois (+3,8 %), il semblerait que cette hausse soit à nuancer au regard des chiffres des 3 derniers mois. En effet, dans la période, les prix du neuf ont dans l’ensemble reculés (-0,8 %). A une période de l’année qui ne se prête généralement pas à une baisse des prix.

La hausse continue dans les grandes villes

Pour le septième mois consécutif, les prix sont en hausse dans l’ensemble des 16 villes françaises de plus de 100 000 habitants. Pour 12 villes sur 16, la hausse semble encore s’accélérer. Investir dans l’immobilier en choisissant ces grandes villes de plus de 100 000 habitants semble donc toujours être un bon parti. Le constat pourrait aussi être fait pour les villes de plus de 50 000 habitants qui pour la grande majorité, suivent une pente ascendante.

Si la hausse est toujours présente sur les 12 derniers mois, il semblerait qu’elle freine dans de nombreuses villes. Avec une baisse souvent comprise entre 1 à 2 points pour des villes comme Bordeaux, Amiens, Lille, Caen, Dijon ou encore Perpignan.

Avec dans le détail, les chiffres suivants :

Paris : une hausse des prix qui semble se stabiliser

A Paris, le mètre carré se négocie en moyenne à 11 201 € tout arrondissement confondu. Soit une baisse de 0,5 % sur les prix signés de ces 3 derniers mois. Sur les 12 derniers mois, la hausse reste cependant assez marquée : + 4,3 %.

Dans le détail, sur les 12 derniers mois, l’évolution des prix a été très disparate selon les arrondissements. Avec une hausse jusqu’à 15,1 % du prix signé pour le premier arrondissement quand dans la même période, le second arrondissement connaissait une baisse du prix au mètre carré de l’ordre de 5,2 %. Sur les 12 derniers mois, 18 des 20 arrondissements parisiens affichent un prix au mètre carré en hausse. Les deux exceptions sont donc le second (-5,2 %) et le cinquième (-3,0 %). Pour la moitié des arrondissement, la hausse constaté a été de l’ordre de 0 à 5 %.

Dans d’autres villes comme Marseille ou Lyon, la tendance semble être aussi très difficile à saisir. Dans la cité phocéenne, les disparités entre les arrondissements sont aussi saisissantes. Avec une augmentation du prix signé de 19,2 % sur 12 mois dans le quatrième arrondissement tandis que l’arrondissement voisin, le troisième, enregistre quant à lui une baisse des prix signés de 12,3 % sur la même période. Même constat à Lyon ou bien que l’ensemble des 9 arrondissements de la ville aient connu une hausse, l’évolution semble distendue : + 15,6 % dans le second arrondissement de la capitale des Gaules mais seulement + 0,7 % pour le quatrième arrondissement.

Sur les trois derniers mois et tout arrondissement confondu, les prix sont relativement stables dans les deux villes (+0,3 % à Lyon, -0,6 % à Marseille)

Les marges de négociation reprennent de l’air

Lors du précédent baromètre, la marge de négociation sur les 12 derniers mois à l’échelle nationale et tout type de biens confondus s’établissait à 4,2 %. Un chiffre en légère hausse par rapport au 4,0 % constatés au mois de Décembre 2020 pour le baromètre de Janvier. La tendance à une reprise des négociations semble donc se confirmer puisqu’elles sont aujourd’hui de l’ordre de 5,5 %. Dans le détail, et toujours à l’échelle nationale, les marges sont plus importantes sur les appartements (6,3 %) que sur les maisons (4,6 %).

Les marges de négociation restent toujours très disparates selon les régions. Elles restent très faibles en région Aquitaine (3,9 % sur les maisons, 1,5 % sur les appartements) et bien plus importantes en région Bretagne ou Bourgogne (respectivement 7,1 % et 8,2 % sur les maisons individuelles). D’autres régions comme l’Alsace, la Lorraine ou la Franche-Comté présentent aussi des marges de négociation supérieures à la moyenne. C’est aussi le cas en Ile de France ou la marge moyenne sur l’achat d’un appartement est de 6,5 %, tandis que la marge moyenne constatée sur l’achat d’une maison est de 4,0 %.

De manière générale, la moitié sud de la France semble moins propice aux négociations que la moitié Nord.

Quid du volume de transactions ?

Le volume de transactions semble être encore assez faible. L’incertitude sanitaire et économique couplée aux conditions resserrées d’accès au crédit sont les principales variables explicatives de cet état de fait. Sur les mois de janvier et de février, le nombre de crédits immobiliers octroyés a par ailleurs diminué.

Si en temps normal, la hausse du volume de transaction est de l’ordre de 13 % entre les mois de janvier et de février, nous sommes aujourd’hui loin du compte. Avec un volume de transaction en baisse entre janvier et février 2021. Une donnée qui pourrait aussi s’expliquer par le rattrapage des ventes non finalisées lors du confinement de fin d’année. Si la baisse trimestrielle du volume des ventes à l’échelle nationale (-1,9 %) est actée, ce chiffre témoigne de réalités biens diverses selon les régions. Ainsi, dans les régions comme Bourgogne, Ile de France, Haute Normandie, PACA, Centre et Franche Comté, le volume des ventes semble repartir à la hausse. Une hausse du nombre vente constatée aux alentours des 5 % sur le trimestre. Certaines zones très localisées enregistrent quant à elles des baisses de l’ordre de 10 à 15 % du volume des ventes sur 12 mois glissants.