Immobilier : Quels enseignements tirer du mois de Février ?

Le baromètre LPI-Seloger est disponible depuis quelques jours. Avec comme chaque mois, son lot d’indications et de tendances sur le marché immobilier français. Si le volume de transactions apparait décevant en ce début d’année, les prix continuent à augmenter dans les grandes villes de l’hexagone. Avec une pénurie de plus en plus marquée sur certains types de biens, les marges de négociation se réduisent comme peau de chagrin.

Marché immobilier : Une hausse générale du prix au mètre carré

Si il est assez difficile de glisser dans le même panier une maison de campagne en Dordogne et un appartement dans le centre-ville de Lyon, force est de constater que de manière globale, la tendance des prix de l’immobilier est à la hausse. Du moins, c’est ce que l’on semble observer sur une période de 12 mois glissants.

A l’échelle nationale, le prix signé au mètre carré est de 3 601 €. Pour le mois de janvier 2021, le prix au mètre carré était légèrement plus élevé, à 3 687 €. En rentrant un peu plus dans le détail, la hausse des prix est cependant à nuancer. Si elle est réelle sur une période de 12 mois glissants avec +6,7 % sur l’ancien et +3,9 % sur le neuf, les prix tendent à se stabiliser sur une période glissante de 3 mois : -0,8 % sur l’ancien et + 0,9 % sur le neuf.

La hausse des prix sur 1 an est similaire à la forte hausse qu’avait connue la France en 2011. Si l’accès à un crédit immobilier semble aujourd’hui de plus en plus difficile pour un nombre croissant de ménages modestes, les vendeurs ne semblent pas en pâtir.

Métropoles françaises : des prix toujours en hausse 

Pour le sixième mois consécutif, les prix sont en hausse dans l’ensemble des 16 villes françaises de plus de 100 000 habitants. De plus en plus d’acteurs du secteur immobilier notent une baisse voire une disparition totale de la négociation des biens dans ces grandes villes. La faute à une pénurie de l’offre, particulièrement flagrante. Nous reviendrons plus bas sur ce point.

Ville par ville, voici le détail de l’évolution des prix dans l’ancien sur les 12 derniers mois :

Dans le détail, on note que près de 30 % des villes (5/16) affichent une hausse des prix supérieure à 10 % par rapport à février 2020. 75 % des villes affichent quant à elles une hausse des prix signés supérieure à 5 % sur une période de 12 mois. En janvier 2021, les chiffres étaient à peu près similaires, avec le même pourcentage de villes ayant connu une hausse de plus de 10 % sur 12 mois glissants.

En élargissant un peu plus largement aux villes de plus de 50 000 habitants, le constat est globalement le même : à une hausse générale des prix au mètre carré. Et ce, au delà de la couronne francilienne.

Un volume décevant de transactions

C’est une des premières données qui nous saute aux yeux dans ce baromètre LPI-Seloger de févrie 2021. Le mois de janvier est traditionnellement parmi les plus faibles de l’année en terme de vente, avec une baisse continue du nombre de compromis signés entre octobre et janvier. Cette baisse saisonnière n’altère généralement pas la dynamique globale des prix à l’année. Comme en témoignent les années 2015 et 2016 avec des ventes en forte baisse pendant l’hiver mais des prix qui avaient continués à grimper tout au long de l’année.

Pour le mois de janvier 2021, on note une diminution de près de 15,1 % des ventes sur l’ancien sur une période glissante d’une année. Il y a néanmoins de quoi s’inquiéter car la période glissante reprend l’ensemble des mois de l’année 2020, année qui avait été marquée par une baisse du volume des ventes en raison de la crise sanitaire.

Certaines variables peuvent expliquer cette baisse. Tout d’abord, l’accès au crédit semble de plus en plus difficile pour les ménages les plus modestes. Entrainant par ailleurs une baisse de la demande pour les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs immobiliers. Cette absence de constructions nouvelles pèse sur le marché, d’autant plus dans les secteurs ou la pénurie d’offre était déjà bien présente. Cette baisse de l’offre sur les maisons individuelles a une conséquence directe sur les prix : ils augmentent en flèche sur ce type de biens. Avec une hausse de 5,1 % sur les 12 derniers mois, la plus haute constatée depuis plus de 10 ans.

Paris : Comment se porte le marché ?

Sur les trois mois glissants (novembre, décembre et janvier), il fallait compter 10 954 euros du mètre carré pour l’achat d’un logement dans la capitale. Soit très légèrement plus bas que les trois mois glissants d’octobre, novembre et décembre 2020. Le baromètre de janvier affichait en effet un prix moyen au mètre carré de 10 961 euros.

Des prix qui restent en baisse sur les 3 mois glissants mais en hausse sur les 12 derniers mois de l’année. Avec une baisse des 3 derniers mois à relativiser étant donné qu’il s’agit des mois les plus calmes de l’année en terme de ventes. De l’avis d’un grand nombre d’experts, les prix à Paris devraient repartir à la hausse avec l’arrivée du printemps.

Sur les 12 derniers mois glissants, 19 des 20 arrondissements de Paris ont connu une hausse des prix de vente. Le seul arrondissement a avoir connu une baisse est le huitième arrondissement avec une diminution des prix de 0,1 %. Pour le reste, 20 % des arrondissements ont connu une hausse des prix au mètre carré supérieure à 9 % sur les 12 derniers mois. Ce sont le premier, le neuvième, le dix-huitième ainsi que le vingtième arrondissement. Les trois quarts des arrondissements connaissent par ailleurs un prix de vente moyen supérieur à 10 000 euros du mètre carré si l’on reprend l’ensemble des ventes des 12 derniers mois.

Malgré une hausse parmi les plus fortes sur les 12 derniers mois, le dix-neuvième arrondissement de Paris reste le plus accessible. Avec un prix moyen constaté à la signature de 8 434 euros au mètre carré. Sur les trois derniers mois, le septième arrondissement reprend sa couronne d’arrondissement le plus cher de Paris. Avec un prix moyen au mètre carré de 14 294 euros.

Des marges de négociation toujours au plus bas

Sur le mois de janvier 2021, la marge de négociation moyenne s’établissait à 4,2 %. Avec des marges de négociation identiques pour les appartements comme pour les maisons. Région par région, ces marges sont bien entendues disparates. Avec des marges qui tendent vers le zéro absolu dans les grandes villes. En cause, une offre de plus en plus timide qui décourage les acheteurs potentiels à négocier. Offre qui n’est encore que trop peu dopée par les projets neufs.

Voici le détail, région par région des marges de négociation sur les maisons et les appartements :

Néanmoins, comparativement au baromètre publié en janvier 2021, la marge de négociation semble repartir légèrement à la hausse. En janvier 2021, la marge de négociation moyenne constatée sur 12 mois glissant n’était alors que de 4,0 %. Avec des disparités entre les appartements et les maisons individuelles. Si en janvier 2021 la marge de négociation était de 4,4 % sur les maisons et 3,6 % pour les appartements, le chiffre est de 4,2 % sur février 2021, sans différenciation entre les deux types de biens.