La loi de finances 2019 et l’investissement immobilier

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En vigueur depuis 2015, le dispositif Pinel va se poursuivre. Voici quelques informations qui vous aideront à mieux cerner cette loi.

La poursuite de l’application de la loi Pinel en 2019

Pour en bénéficier, il faut notamment remplir les conditions suivantes :

• acheter un logement se trouvant dans un secteur géographique où cette loi s’applique. Les pouvoirs publics ont en effet décidé de n’appliquer cette loi que dans les secteurs qui sont caractérisés par une insuffisance de l’offre de logements à louer. Ces zones sont situées principalement en région parisienne, dans les Bouches-du-Rhône, dans le Var, en Gironde et dans les Alpes-Maritimes ;

• s’engager à respecter des plafonds de loyers qui sont fixés en fonction de la commune où le logement est situé. Par ailleurs, les ressources du locataire sélectionné devront être inférieures ou égales aux limites fixées par la loi ;

• avoir son domicile fiscal en France ;

• s’engager à louer le bien pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans en fonction de réduction d’impôt souhaitée. L’économie d’impôt peut atteindre un maximum de 63 000 €, ce qui peut être équivalent à 21 % du prix du bien acheté.

Par ailleurs, il faut avoir une capacité d’emprunt suffisante. Pour calculer la solvabilité de l’emprunteur, le banquier prendre en compte son salaire, celui de son conjoint ainsi que 70 % du montant des loyers que le bien va rapporter. Le total des mensualités des emprunts en cours et de celle du futur emprunt ne doit pas dépasser le tiers du total des revenus. Le banquier peut par ailleurs demander une garantie spécifique telle qu’une assurance garantissant le risque de loyers impayés.

Si un particulier a une capacité de remboursement mensuelle nette de 400 €, il peut investir un montant approximatif de 340 000 €. Au bout de 9 ans, grâce aux loyers encaissés et aux économies d’impôt, il peut avoir réalisé un gain net approximatif de 79 900 €.

Enfin, il ne faut pas oublier la nécessité de vérifier minutieusement la solvabilité et l’honorabilité de toute personne intéressée par l’offre de location. Il faut notamment exiger des justificatifs attestant que ses revenus sont aux moins égaux au triple du loyer, qu’elle a versé toutes les sommes dues à son ancien bailleur et qu’elle a entretenu correctement le dernier logement qu’il occupait. Des informations complémentaires sont disponibles sur ce site.

Le cas des loueurs en meublé professionnels et non professionnels

Le Conseil constitutionnel a estimé que la différence de statut entre les loueurs en meublé professionnels et les loueurs en meublé non professionnels était contraire à la Constitution de 1958. En conséquence, les pouvoirs publics ont décidé de supprimer l’obligation d’inscription au RCS pour les loueurs en meublé professionnels.

Par ailleurs, les amortissements déduits des bénéfices imposables risquent d’être réintégrés dans l’assiette de calcul de la taxation d’une éventuelle plus-value. En outre, l’on risque de ne plus pouvoir conserver le statut de LMNP si l’on revend le bien. Par ailleurs, celui qui choisit le régime actuel du LMNP risque de ne plus pouvoir déduire fiscalement les amortissements de son bien.

Les conséquences du prélèvement à la source sur la situation des bailleurs

Le taux du prélèvement à la source étant calculé avant prise en compte des éventuels avantages fiscaux, les bailleurs pouvaient redouter une conséquence défavorable sur leur trésorerie. En effet, si la version initiale du texte créant le prélèvement à la source n’avait pas été modifiée, ils auraient dû faire une avance de trésorerie à l’État et attendre le mois de septembre pour que cette avance soit régularisée.

Mais nos élus nationaux ont modifié le projet de loi de finances pour 2019. Ainsi, une personne qui a fait un investissement dans le cadre de la loi Pinel a droit à un acompte égal aux six dixièmes de sa réduction d’impôt à la date du 15 janvier. Le solde de sa régularisation lui est attribué au mois de septembre. Cependant, cette disposition s’applique uniquement dans les cas où le droit à la réduction d’impôt résulte des chiffres indiqués dans les déclarations des revenus de l’année 2017. En conséquence, une personne qui a fait un investissement en 2018 pour bénéficier de la loi Pinel ne profite de la réduction d’impôt qu’en septembre 2019. Mais un acompte sur cet avantage fiscal lui sera accordé à partir du mois de janvier 2020.

La situation des bailleurs ayant fait des investissements pour bénéficier des avantages prévus par les lois Censi-Bouvard, Scellier ou Duflot est gérée d’une manière identique, ce qui leur permettra de percevoir un acompte sur leur réduction d’impôt en janvier 2019.

Il en est de même en ce qui concerne ceux qui ont effectué des opérations dans les départements d’outre-mer et notamment ceux qui profitent du volet social de la loi Girardin. En revanche, les particuliers qui bénéficient de la réduction d’impôt prévue par la loi Malraux ne pourront pas profiter de l’acompte concernant leur avantage fiscal.