Prêt immobilier : L’intérêt de domicilier ses revenus

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A l’heure du tout digital, la domiciliation des revenus n’a jamais été aussi simple pour les clients particuliers comme professionnels. Véritable outil de négociation au moment de contracter un prêt, cette pratique revêt aussi un intérêt indéniable pour les banques qui cherchent à capitaliser et vendre une gamme de produits plus large aux aspirants emprunteurs. D’autant plus important dans ce contexte économique dans lequel les taux d’intérêt sont à un niveau historiquement bas.

Qu’est ce que la domiciliation de revenus ?

La domiciliation bancaire consiste à déterminer le compte bancaire sur lequel l’ensemble des revenus perçus seront déposés. Cette notion inclut les revenus réguliers comme les salaires, les prestations ou encore les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif. Cela concerne également les dépenses avec la possibilité de domicilier des prélèvements ou des virements sortants. Ce sera par exemple le cas d’une facture de téléphonie, de son loyer ou de l’échéance de remboursement d’un prêt personnel.

Dans le cadre d’une demande de prêt, il est possible que certaines banques demandent la domiciliation des revenus aux ménages emprunteurs. Celle-ci fait l’objet d’un certain encadrement. La loi de 2018 imposait d’ailleurs certaines limitations aux demandes de domiciliation bancaire. En effet, celles-ci ne pouvaient être que limitées dans le temps à une durée de 10 ans. Les dispositions de cette loi ont été abrogés par la loi Pacte de 2019 qui laisse la question de la domiciliation bancaire à la libre négociation commerciale entre la banque et l’emprunteur.

Pour les banques, la domiciliation bancaire revêt un enjeu stratégique. Il s’agit en effet de transformer un client prospect aspirant à un prêt immobilier, en client actif de la banque. Il sera alors plus facile de proposer à ce nouveau client des solutions de paiement ou d’épargne. Mais pas uniquement. En effet, si certaines opérations comme les virements bancaires peuvent se faire gratuitement pour le titulaire d’un compte, les différents organismes se facturent entre eux des commissions interbancaires. C’est par exemple le cas lorsque vous payez un commerçant avec une carte bancaire. La banque touchera dans ce cas un pourcentage du montant de la transaction, montant qui sera payée par la banque du commerçant ou du fournisseur en question.

Un levier de négociation à utiliser

Domicilier ses revenus chez l’organisme prêteur permet d’obtenir des conditions d’emprunt encore plus avantageuses. Notamment en ce qui concerne l’obtention d’un prêt immobilier.

Si les taux sont très bas, il est cependant possible de négocier certaines clauses du contrat comme le montant des frais de dossier ou encore les couvertures proposées par l’assurance contractée sur le prêt. L’ajout d’un différé de paiement à des conditions avantageuses peut aussi faire l’objet d’une négociation. Dans chaque cas de figure, il sera toujours plus simple de négocier avec son banquier si vous avez domicilié vos revenus au sein de la structure qui vous octroie un prêt.

Aujourd’hui, la loi Pacte de 2019 précise qu’une clause de domiciliation peut toujours apparaitre au sein d’un contrat. Elle ne peut en aucun cas être rendue obligatoire. Lorsqu’une telle clause figure au contrat d’un emprunteur, la domiciliation bancaire doit nécessairement induire une contrepartie individualisée pour l’emprunteur. Il s’agit alors généralement d’une baisse du taux nominal du prêt ou une suppression des frais de dossier. L’ensemble des frais bancaires, d’ouverture et de tenue de compte doivent par ailleurs être inclus dans le calcul du taux TAEG du prêt que vous souhaitez contracter. Ceci, afin de toujours laisser une possibilité simple de comparaison à l’emprunteur.

Selon le courtier Vousfinancer, 85 à 90 % des ménages qui empruntent pour investir dans l’immobilier domicilient leurs revenus auprès de l’organisme prêteur.

Des taux historiquement bas

C’est surtout compte tenu de ce contexte de baisse des taux que les banques cherchent à rentabiliser les opérations de prêt bancaire. Il est alors souvent question de proposer aux clients potentiels de domicilier ses revenus.

Dans ce contexte, le prêt bancaire devient une sorte de produit d’appel qui permettra aux banques de vendre d’autres services à l’emprunteur. C’est par exemple le cas de l’assurance sur le prêt immobilier mais aussi et surtout des commissions, des frais de gestion et des produits bancaires que l’organisme pourra vous proposer. A titre d’exemple, pour un particulier, les frais bancaires à l’année se chiffrent aux alentours de 200 € par compte. Pour les comptes professionnels, il n’est pas rare de voir ce montant quasiment doubler.

Au 28 Décembre 2021, à l’échelle nationale, le courtier immobilier Empruntis affiche les taux suivants :

Avec pour chacune des durées d’emprunt, une tendance marquée à la stagnation ou à la baisse sur les dernières semaines. Des disparités existent également entre les régions. Les taux sont par exemple supérieurs à la moyenne nationale dans des régions comme l’Ile de France.