Rentabilité immobilière : Les facteurs à considérer

En cette nouvelle année qui démarre, nombreux sont les épargnants et les investisseurs à vouloir sélectionner les meilleurs produits. Malgré plusieurs mois de crise sanitaire et une crise économique annoncée pour 2021, l’immobilier semble toujours garder son image de valeur refuge pour un grand nombre de ménages. Voyons ensemble quelques variables à considérer pour maximiser la rentabilité de son achat, qu’il soit à vocation locative ou de résidence principale ou secondaire.

Investir dans l’immobilier en 2021 : une bonne idée ?

Nous en parlions il y a quelques jours, à travers 5 idées de placements pour 2021, l’investissement immobilier devrait continuer à avoir la côte pour l’année à venir. Mais il faudra veiller à considérer certains paramètres et une certaine modification de la demande. De nombreux fonds d’investissements immobiliers proposent d’ailleurs d’investir dans des produits immobiliers comme les entrepôts logistiques. Notamment pour répondre aux besoins de développement du commerce en ligne.

Via le régime LMNP, l’investissement locatif meublé devrait encore être plébiscité pour 2021. D’autres placements comme le crowdfunding immobilier pourraient aussi encore se développer sur l’année 2021. Via un placement en fond immobilier, ils offrent également la possibilité de déléguer totalement son investissement.

Avoir une vision globale de son investissement

C’est aussi un paramètre à considérer avec attention. Sur cet axe, l’environnement interne mais également externe sont très importants. L’environnement interne à la parcelle reprend des éléments comme la localisation, l’orientation du terrain, sa superficie, sa forme, la présence de servitudes ou encore la typologie du terrain. Pour un achat dans un immeuble, l’année de construction et l’entretien de celui-ci doivent être considérés. En tant que propriétaire ou qu’aspirant acheteur, vous pouvez avoir un impact sur l’environnement interne d’un terrain.

Avant d’investir, il convient donc de prendre en considération l’environnement interne mais aussi l’environnement externe. Ici, nous parlons d’éléments comme :

• La présence d’infrastructures à proximité (hôpitaux, commerces de proximité, écoles, crèches…)
• La qualité du réseau de transport en commun
• La proximité du logement des zones d’activité économique
• L’existence de nuisances éventuelles (sonores notamment, taux de délinquance)
• La politique fiscale de la commune

Il convient aussi d’analyser ces variables sur la durée et d’apprécier leur évolution dans le temps. Une ville moyenne avec une politique forte de développement sera potentiellement plus intéressante qu’un investissement dans une zone plus dense qui perd de son attrait, année après année. Se renseigner sur les projets futurs d’infrastructures peut aussi permettre à l’investisseur de trouver un projet intéressant et viable sur le long terme.

Garder une approche de long terme

Que ce soit pour de l’investissement locatif, notamment au travers du régime LMNP ou pour l’achat d’une résidence principale, il est intéressant de chercher à optimiser le potentiel de son bien à la revente. En cela, l’environnement externe du bien et son évolution dans le temps vous permettra de limiter les erreurs.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la rentabilité du bien est évidemment au coeur du projet. Mais elle ne doit pas se faire au détriment d’un potentiel intéressant à la revente. Ainsi, il peut être intéressant de privilégier un rendement plus faible mais un investissement plus sécurisant sur l’aspect de la revente. Pour l’investissement locatif, le calcul de la rentabilité nette de l’investissement est primordial. Il s’agit alors de soustraire aux montants des loyers, l’ensemble des frais.

Quelques variables à considérer

Un certain nombre d’indicateurs peuvent aider l’investisseur à faire son choix. Dans le cadre d’un premier investissement locatif, il peut être intéressant de chercher à acheter un bien dans la même zone que sa résidence principale. Pour l’investisseur, cette démarche peut être jugée rassurante.

Avant d’investir dans une ville, certaines variables comme l’indice de tension locative peuvent vous aider dans votre choix de localisation. Cet indicateur compare l’offre et la demande de logement dans une zone donnée et pour un type de logement donné. Ainsi, selon la zone, il sera plus pertinent d’acheter un de miser sur un appartement de 3 pièces. Pour d’autres zones, il peut être logique de miser sur l’achat d’une maison. Comme pour n’importe quel indicateur, il convient d’utiliser l’indice de tension locative en appréciant son évolution dans le temps.

Si l’achat nécessite de contracter un prêt immobilier, il est aussi judicieux de se focaliser sur les paramètres du prêt. Nous pensons notamment au taux TAEG ainsi qu’à l’assurance du prêt. Les taux d’intérêts sont par ailleurs très bas, rendant la période propice à l’achat immobilier. Un grand nombre de simulateurs vous permettront de comparer, en quelques clics, les politiques tarifaires des grands organismes de crédit.