Emprunt immobilier : Vers un durcissement des conditions d’accès au crédit

Devant les conséquences économiques de la crise sanitaire, les banques jouent la carte de la prudence. Si les taux d’intérêts restent historiquement très bas et incitent à l’investissement, les conditions d’accès au crédit semblent se resserrer. Comment expliquer ce phénomène et par quelles variables se manifeste t’il ? Sera t’il durable ? C’est à ces questions que nous allons tâcher de répondre.

La volonté affichée des banques de maitriser le risque

Devant la crise sanitaire que nous traversons, un mot semble dicter tous les autres en matière économique : l’incertitude. Parce qu’elle a fragilisée de nombreuses entreprises et de nombreux particuliers, la crise sanitaire et ses conséquences sont un risque potentiel pour les banques qui sont de plus en plus sélectives sur les dossiers de crédit.

En effet, les conditions semblent de plus en plus restrictives pour les entreprises comme pour les particuliers. Pour décrocher un crédit, certaines lignes directrices du temps d’avant semblent être devenues des obligations comme :

• L’impossibilité de contracter des prêts sur une durée supérieure à 25 ans
• Le respect du taux d’endettement de 33 % pour les emprunteurs particuliers

Sur ce point, les banques ne font que suivre les recommandations formulées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) fin 2019. Les professionnels de l’immobilier réclament par ailleurs à l’organe de conseil d’assouplir un certain nombre de restriction. Dans le viseur, le relèvement du taux d’exception à ces conditions de 15 à 30 % des dossiers.

L’apport personnel : un préalable devenu quasi-indispensable pour obtenir un prêt

Si il a toujours été un élément très positif dans votre dossier, l’apport personnel tend à devenir une obligation. Une variable disqualifiante pour votre dossier si vous n’êtes pas en mesure d’apporter au moins 10 % du montant total du projet.

Entre Août 2019 et Août 2020, le montant moyen d’apport personnel pour concrétiser un projet a augmenté de 8 000 €, passant de 39 700 à 47 700 €. Soit une hausse de 20 % sur la période. Parfois décourageant pour certains qui souhaitent investir dans l’immobilier, alors que les taux d’intérêts restent très bas. Entre 1 et 1,2 % selon les projets, les banques et les profils d’investisseurs.

En terme de pourcentage, la règle des 10 % d’apport semble se confirmer. Certains publics comme les jeunes actifs ou le ménages modestes sont les plus désavantagés par de telles démarches, n’ayant qu’un apport souvent limité. Les spécialistes de l’immobilier cherchent à sensibiliser les investisseurs ou les primo-accédants sur la nécessité d’avoir un projet très structuré pour maximiser les chances d’obtenir un financement.

Conditions d’accès au crédit : Des disparités régionales

Les conditions d’accès au crédit semblent être d’autant plus draconiennes dans des régions comme le Sud-Est puisqu’il est en moyenne demandé un apport à hauteur de 14 % du projet. Même son de cloche pour la région Rhône Alpes et la région Ile de France qui demandent des apports moyens respectifs de 12,8 et de 12,4 %. Suffisant pour mettre sous tension les marchés immobiliers de ces régions ?

A l’autre bout du spectre, la région Grand-Est fait figure de zone à privilégier pour les primos-accédants n’ayant que peu d’apport personnel. Le taux moyen pratiqué pour obtenir un financement y était le plus bas de France, à 9,3 %.

En à peine 1 an, les dossiers de crédit acceptés sont passés de 60 à 50 %. Les analystes de la branche ne sont pas optimistes quant à la remontée de ces chiffres et à l’assouplissement des conditions d’accès au crédit. Du moins, le temps de la crise.