Immobilier : Ces villes qui montent depuis le déconfinement

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Si il est probablement encore trop tôt pour quantifier les effets de la crise sur l’immobilier, certaines tendances observées semblent être intéressantes. Notamment en ce qui concerne l’équilibrage de l’offre et de la demande, principal déterminant de l’évolution des prix dans les différentes villes françaises. Tour d’horizon sur ces villes qui ont de plus en plus les faveurs des acheteurs.

L’indicateur de tension immobilière : un baromètre fiable

Cet indicateur met en corrélation le nombre d’acheteurs potentiels par rapport au nombre de vendeurs sur un marché donné. Plus il augmente et plus la part d’acheteurs est importante en proportion du nombre de vendeurs. C’est en se basant sur cet indicateur très simple que le site Seloger constatait une hausse significative de la tension immobilière dans plus de 30 grandes villes françaises entre mai et juillet 2020. Avec de nombreuses disparités :

• + 214 % à Brest
• + 150 % à Limoges
• + 123 % à Rennes
• + 100 % à Grenoble
• + 67 % à Bordeaux
• + 46 % à Marseille
• + 41 % à Nantes
• + 15 % à Paris

Si il ne prédit pas d’évolutions à long terme, l’ITI est un indicateur fiable qui permet d’évaluer l’évolution potentielle du prix de vente des biens.

Hausse de la tension immobilière = Hausse des prix ?

L’association pourrait sembler logique. Néanmoins, dans certaines grandes villes, la hausse de la tension immobilière n’a pas comblée totalement le déficit existant entre acheteurs et vendeurs. C’est par exemple le cas dans des villes comme Dijon ou Montpellier.

Pour que les prix augmentent, il faut donc respecter conjointement ces deux paramètres :

• Hausse de la tension immobilière
• Ratio de tension immobilière au dessus de 1 : c’est à dire qu’il y a plus d’acheteurs potentiels que de biens sur le marché.

L’analyse de l’attractivité doit donc se faire de manière statique (la tension immobilière à l’instant T) mais aussi dynamique (l’évolution de ce ratio).

Dans quelles villes anticiper une hausse durable des prix ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il pourrait donc être intéressant de cibler des villes qui respectent à la fois les deux principes évoqués plus haut.

A ce petit jeu, des villes comme Angers ou Lille peuvent être des choix judicieux. Nous avons résumé ces informations dans le tableau suivant :

Attention tout de même à bien étudier votre marché si vous vous lancez dans ce type d’investissement. Un unique chiffre ne reflète qu’imparfaitement la situation de l’ensemble d’une ville. Il conviendra alors de rester attentif à d’autres paramètres comme l’emplacement et le quartier à privilégier. Ces chiffres ont surtout pour vocation d’exprimer une certaine tendance à moyen terme. 

D’autres villes comme Lyon connaissent de réelles hausses des prix avec un indice de tension qui n’évolue que peu (+2 %) mais qui est toujours très élevé, à 2,77 acheteurs pour un vendeur. Selon la logique inverse, certaines villes comme Le Mans avec une forte hausse de la tension immobilière (+162 %) gardent un ratio de tension bien inférieur à 1 (0,57 en l’occurence). Cela se traduit par des prix qui n’augmentent pas réellement.

Légère ombre au tableau, il concerne l’accès au financement bancaire qui se complique pour de nombreux ménages. En effet, en réponse à la crise sanitaire, les banques ont décidées de durcir leurs conditions d’octroi d’un prêt immobilier.