Immobilier : De nouveaux records de taux en Septembre !

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C’est l’éternel refrain depuis plusieurs mois. Conformément à la politique accomodante de la banque centrale européenne, les banques sont capables de proposer des taux d’intérêt défiant toute concurrence. Pour le mois de septembre, il semblerait que la donne se prolonge. Zoom aujourd’hui sur les taux d’intérêts des prêts immobiliers.

Taux de Crédit Immobilier : Un Contexte Toujours Très Favorable

Mois après mois, les records tombent. Avec des prêts contractés à des taux d’intérêt toujours plus bas. Le tableau suivant reprend les taux d’emprunts constatés en septembre 2021 sur 4 horizons différents : de 10 à 25 ans.

En moyenne, les taux constatés sur les emprunts flirtent avec la barre des 1 %. En fin d’année 2020, ce taux moyen se situait plutôt aux alentours des 1,30% quand il se trouvait à plus de 1,50 % à l’été 2020.

Des taux qui s’expliquent en grande partie par les conditions de refinancement des banques. Des conditions ultra favorables qui rendent le prêt immobilier particulièrement attractif. Les taux devraient d’ailleurs rester bas tant que les taux obligataires à 10 ans (OAT) restent eux aussi à un bas niveau. A titre d’exemple, ces taux sont négatifs depuis le début du mois de juillet.

Une continuité à la baisse qui s’explique aussi par le phénomène de la rentrée. Et la volonté affichée de certaines banques d’attirer de nouveaux clients. Les premiers jours de septembre constituent aussi la dernière ligne droite pour boucler les chiffres de l’année.

Le Volume de Prêts Immobiliers Explose au S1 2021

110 milliards d’euros. C’est le volume total des prêts contractés pour des transactions immobilières sur le premier semestre de l’année 2021. Des chiffres qui constituent évidemment des records. Sur le mois de Juin, dernier mois du premier semestre, le volume d’emprunt hors renégociation de crédits, atteignait 21,3 milliards d’euros. Avec ici aussi, un record d’encours à la clé.

Les premiers éléments chiffrés sur le mois de juillet semblent aller vers un ralentissement de l’offre de crédit. Une piste qui pourrait être d’autant plus crédible lorsque les recommandations aux banques du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) deviendront des propositions contraignantes.

Certaines voix alertent également sur une éventuelle baisse du volume des prêts immobiliers en raison de l’inflation. Une inflation qui contribuerait alors à rehausser les taux d’intérêt, rendant l’emprunt moins attractif. Si cette hypothèse n’est pas à écarter, difficile de considérer que cette hausse des taux puisse être brutale.

L’Evolution du Profil Type de l’Emprunteur

Si le volume des prêts explose, certaines catégories peinent encore à accéder à un emprunt bancaire à des conditions avantageuses. Des conditions d’accès rendues plus difficiles par le HCSF qui a établit un certain nombre de règles depuis 2019. Des règles qui touchent notamment :

• La durée des emprunts, rendant extrêmement compliqué d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans
• Le taux d’endettement : avec un taux d’endettement maximum conseillé de 33 puis de 35 %
• L’apport personnel : avec un montant demandé qui représente à minima 10 % du projet

Si l’ensemble de ces conditions semblent être dictées par la volonté limiter les risques de faillite personnelles, force est de constater qu’elles ont contribué à écarter un certain nombre de foyers modestes de l’emprunt. Néanmoins, depuis quelques mois, le HCSF semble avoir assoupli ces conditions.

C’est en tout cas ce que met en avant le rapport annuel de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Un rapport qui tend à montrer que près d’un quart des prêts s’affranchissent de la règle des 35 % d’endettement ou de la durée maximale de 25 années pour l’emprunt. Du côte du courtier Vousfinancer, on note qu’il n’est désormais plus rare pour certains “bons dossiers” de pouvoir emprunter avec un taux d’endettement proche des 40 %. Des pratiques qui pourraient évoluer rapidement, les recommandations du HCSF ayant vocation à devenir contraignantes d’un point de vue légal.

De manière condensée, le profil de l’emprunteur mue aujourd’hui vers des profils aux revenus plus élevés avec un apport personnel plus important. Pour le second trimestre 2021, l’apport personnel moyen constaté dépassait largement les 20% (23 %). Paradoxalement, si l’apport personnel demandé continue d’augmenter, les profils et les aspirants à l’emprunt semblent être de plus en plus jeunes.

Autre conséquence directe de la baisse des taux d’intérêt : l’allongement de la durée d’emprunt. Ainsi, en juillet 2021, la durée moyenne des emprunts en cours s’établissait à 236 mois (19,6 ans). Soit 7 mois de plus que la durée moyenne constatée en début d’année.