Pendant longtemps, le meublé sans services a attiré de nombreux investisseurs qui étaient attirés par :
- Une fiscalité avantageuse avec le régime du Loueur en Meublé qui permet de ne pas ou peu payer d’impôt sur ses loyers.
- D’attractives plus-values potentielles avec l’augmentation générale des prix de l’immobilier intervenue depuis le début des années 2000.
- Un régime favorable au propriétaire avec un nombre limité de protection du locataire.
Malheureusement, les évolutions conjoncturelles et légales ont contribué ces dernières années à considérablement changé la donne et à faire tomber le meublé sans service de son piédestal de produit d’investissement.
Un espoir de plus en plus réduit de toucher des plus-values
Le ralentissement général des prix de l’immobilier constaté depuis le début des années 2010 ne permet en effet plus aux investisseurs immobiliers de pouvoir espérer de manière certaine de bénéficier d’importantes plus-values lorsqu’ils revendront leurs biens.
En outre, si ces plus-values pouvaient par le passé être relativement exonérées de toute fiscalité, cela a changé :
- La durée pour bénéficier d’une exonération fiscale totale sur ses plus-values est dorénavant passée à trente ans.
Des locataires de plus en plus protégés depuis la loi ALUR
Le meublé sans service permettait il y a encore peu de temps aux propriétaires de pouvoir proposer des baux courts (un an), de pouvoir récupérer l’usage de leurs biens sans avoir à se justifier ou encore de demander à leur locataire de partir avec un préavis réduit.
Cela a malheureusement pris fin avec la loi Alur. Depuis, le meublé sans services est passé dans le giron du bail d’habitation classique régi par la loi du 6 juillet 1989.
Si les baux restent d’une durée d’un an (moins pour les étudiants), les propriétaires ont en revanche moins de facilité qu’avant pour faire partir leurs locataires.
La loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a en effet intégré en son sein le régime du meublé sans service et a renforcé fortement les droits des locataires aux dépends des propriétaires avec, par exemple :
- Un renforcement des équipements à fournir pour bénéficier du régime meublé
- L’obligation d’inclure des annexes au bail (Etat des lieux, Etat détaillé du mobilier, Dossier de diagnostic technique)
- L’obligation, si le logement est la résidence principale du locataire, de motiver un non renouvellement de bail sur le même principe que pour les locations nues : vente du logement, reprise du logement par le propriétaire ou inexécution par le locataire de ses devoirs (en tout premier lieu paiement du loyer).
Le régime de la location meublé sans services est donc favorable aux locataires d’autant que ceux-ci bénéficient des nombreuses protections réservées aux particuliers comme, notamment, la grande difficulté de les expulser en cas de loyers impayés.
Une dernière option, le meublé avec services
Pour pouvoir continuer à bénéficier du régime fiscal avantageux du loueur en meublé tout en continuant à bénéficier d’un régime favorable aux propriétaires (notamment en cas d’impayé de loyer), une solution demeure : le LMNP en résidence services.
En effet, dans le cas d’un investissement dans un LMNP en résidence services, le régime fiscal reste le même mais la location est régie par un bail commercial. Le locataire est une entreprise (le gestionnaire de la résidence) et non pas un particulier. A ce titre, il bénéficie de moins de protections notamment en cas de loyers impayés.
Sachez également que pour réaliser un tel investissement, il est possible de le faire dans un actif neuf mais également dans des actifs existants avec le LMNP ancien.
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Charles Ledoux
