Prêt immobilier : Des taux qui continuent de baisser

Si les crédits immobiliers restaient à un niveau relativement bas même après la crise sanitaire, on observait néanmoins une légère augmentation de ceux-ci. La courbe semble en tous les cas s’inverser avec un léger recul des taux d’emprunt. Voyons cela de plus près avec l’enquête pour le troisième trimestre 2020 de l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Une légère baisse des taux au troisième trimestre 2020

La tendance semble s’inverser. Si dans les premières semaines et dans une soucis de meilleure maitrise du risque les banques proposaient des taux d’intérêt plus élevé qu’avant la crise, les chiffres plaident pour une diminution progressive des taux d’intérêt.

Au premier trimestre 2020, le taux de crédit moyen était de 1,13 %. Au second trimestre, celui-ci avait augmenté à 1,24 %. Pour le troisième trimestre de l’année, la baisse existe, bien que très légère. En moyenne, les prêts octroyés présentaient un taux de 1,23 % sur les mois de Juillet – Août et Septembre. Cette tendance semble par ailleurs se confirmer sur la fin du trimestre puisque le taux moyen observé en Septembre n’était que de 1,22 %.

Si en moyenne les prêts accordés sur un bien ancien ont diminués entre le second et le troisième trimestre 2020, ce n’est pas le cas pour les logements neufs : le taux d’intérêt étant passé de 1,25 % (T2 2020) à 1,26 % pour le troisième trimestre 2020.

Dans le détail, voici le taux moyen constaté en fonction des durées d’emprunt les plus fréquemment utilisées :

En revanche, concernant les conditions d’accès au crédit, la tendance reste au durcissement. La maitrise bancaire du risque a donc tendance à passer par un choix plus drastique des dossiers et une diminution des dérogations accordées et non par une hausse des taux d’intérêt.

Une durée moyenne de l’emprunt qui se réduit également

227 mois. C’est la durée moyenne des prêts nouvellement contractés. Soit un peu moins de 19 ans pour la durée d’emprunt moyen. La baisse des taux d’intérêt de l’été explique en partie cette diminution de la durée moyenne de l’emprunt.

En effet, la baisse engendre un coût de remboursement plus faible du crédit pour les ménages qui peuvent emprunter sur une période légèrement plus courte. A mensualités équivalentes. A titre de comparaison, pour le second trimestre 2020, cette durée moyenne d’emprunt s’établissait à 231 mois. Lors de ce second trimestre, la hausse des taux avait du être amortie par la seule variable utilisable : la durée de l’emprunt. Pour contracter un crédit, les ménages avaient alors du s’endetter en moyenne sur une période plus longue. La baisse n’est donc pas si anecdotique que cela, puisque nous sommes revenus à des niveaux connus avant l’apparition de la crise sanitaire.

Si l’on rentre un peu plus dans le détail de la durée des prêts, on constate que :

• 50,6 % des prêts au T3 2020 ont une durée inférieure ou égale à 20 ans alors que ce taux n’était que de 50 % au T2 2020
• 48,6 % des prêts se font sur une durée allant de 20 à 25 ans
• La part des prêts sur une durée de 25 ans ou plus baisse à 0,8 %. Notamment sous l’effet des recommandations du Haut Conseil pour la stabilité financière.

Le phénomène est donc aussi du à la réticence de plus en plus marquée des banques d’octroyer des prêts sur une durée supérieure à 25 ans.

Maitrise du risque bancaire : au détriment des ménages les plus modestes ?

La maitrise du risque semble comme nous l’avons vu plutôt s’opérer sur le choix des dossiers que sur la hausse des taux d’intérêts. Une hausse prolongée des taux d’intérêt pourrait avoir tendance à geler le marché des emprunts de façon générale. Que ce soit dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un crédit professionnel.

Deux franges de la population qui n’en forment souvent qu’une sont les plus touchés par la maitrise du risque bancaire : les primo-accédants et les emprunteurs les plus jeunes. Etant donné qu’une majorité des prêts immobiliers demandés le sont par des primos-accédants, cela peut expliquer que le volume d’emprunt soit lui aussi en baisse. Par rapport au niveau post covid-19, les prêts immobiliers accordés sont en recul de près de 8 %.

Si les taux et la durée d’emprunt ont une tendance à la diminution sur les dernières semaines, le coût relatif moyen d’une opération reste cependant stable. Et à son plus haut niveau historique, puisqu’il représente encore en moyenne 4,4 années de revenus.